El Fondo Monetario Internacional acaba de dar a conocer su tercer informe sobre los progresos en el proceso de reestructuración de la banca española, en el que discrepa abiertamente con la perspectiva de evolución de los precios de la vivienda que estima la Sareb, o banco malo. Según la Sareb, el precio de la vivienda caerá ligeramente en 2013 y 2014, se estabilizará en 2015 y 2016 y crecerá a partir de entonces. El FMI, sin embargo, considera que este escenario no es realista y que se deben adjudicar precios más bajos a los activos inmobiliarios, con todo lo que ello implica para el saneamiento del sector financiero. ¿Quién tiene razón?
Si se observa la experiencia de otros países que sufrieron en el pasado burbujas inmobiliarias todo indica que la corrección en el precio de la vivienda no concluirá hasta que la caída haya alcanzado niveles de entre el 70% y el 80% sobre los precios máximos de 2007, como mínimo. Pero es que, si se hace un análisis tanto del lado de los costes como desde la perspectiva de la oferta y la demanda, el panorama tampoco es mucho mejor. Empecemos por los costes. El precio del suelo, que suponía el 50% del coste total de construcción, ha caído un 90%. Hoy se pueden contratar trabajadores para la construcción por entre 700 y 800 euros al mes, frente a los 3.000 euros mensuales que se llegaron a pagar en el pasado. Las empresas fabricantes de materiales de construcción hoy están dispuestas a aplicar descuentos de no menos del 25% sobre los precios de 2006 con tal de vender algo. Y, desde luego, es impensable que, hoy por hoy, los promotores inmobiliarios puedan aplicar márgenes de beneficio del 100% y hasta el 200% de los costes de construcción. Todo esto significa que el precio de una vivienda que se empiece a construir hoy puede ser del entorno de un 70% inferior al de hace seis años.
Ahora vayamos a la oferta y la demanda, las fuerzas que determinan el precio. En estos momentos en España hay viviendas para satisfacer la demanda de los próximos doce años; es decir, hay exceso de oferta y cuando esto se produce, el precio baja. En cuanto a la demanda, con más de seis millones de personas en paro, con medio millón de personas que se fueron de España en 2012, con los sueldos congelados o a la baja, con el crédito restringido y con los bancos concediendo, como mucho, hipotecas por el 80% del precio de mercado, del real, de la vivienda, la demanda va a ser muy débil o va a permanecer estancada.
En este contexto, por tanto, es imposible que el precio de la vivienda suba, excepto, si acaso, en las zonas turísticas de playa, pero siempre y cuando se recupere la demanda internacional. Por lo demás, la caída dista mucho de haber concluido y, desde luego, los precios van a tardar lustros en volver a los niveles de 2007.