El Congreso aprobó el martes, con el apoyo de todos los grupos parlamentarios -incluido el PP-, la admisión a trámite de la iniciativa legislativa popular (ILP) impulsada desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), cuyos miembros fueron desalojados de la Cámara tras gritar "cabrones" y "asesinos" a los diputados.
El citado proyecto propone aplicar la dación en pago retroactiva para saldar deudas hipotecarias, siempre y cuando se trate de una vivienda habitual, así como paralizar todos los desahucios de primera vivienda, permitiendo que el deudor pueda seguir residiendo en el piso embargado durante cinco años a cambio de pagar un "alquiler social", con una renta mensual no superior al 30% de los ingresos del arrendatario.
A última hora de la tarde del martes, el PP reculó, permitiendo así que esta iniciativa sea debatida en el Congreso de los Diputados, ya que inicialmente iba a ser rechazada. El PSOE e IU ya anunciaron la semana pasada que votarían a favor de la admisión a trámite de la ILP, mientras que el PP avanzó que rechazaría el proyecto porque el Gobierno ya ha aprobado dos reales decretos para paliar el problema de los desahucios, pero finalmente cambió de opinión. En este sentido, las medidas que propone IU para cambiar la vigente Ley Hipotecaria, cuya reforma está siendo discutida en el Congreso, son casi idénticas a las de la PAH, mientras que el PSOE defiende que la vivienda habitual no pueda ser adjudicada al banco por un precio inferior al 75% del valor de tasación en la escritura -casi en línea con lo que propone el PP-.
En los últimos meses, la posibilidad de condonar las deudas hipotecarias mediante una dación en pago retroactiva se ha ido haciendo un hueco en el debate político, pese a las reiteradas advertencias de que su aplicación provocaría graves consecuencias para el sector bancario y para el conjunto de la economía española. Más allá del conjunto de mitos y falacias que se han difundido sobre el mercado hipotecario español, la Fundación de Estudios Financieros (FEF) alerta en su último informe sobre los "efectos desastrosos" que conllevaría la aprobación de la citada ILP, tanto en el sector financiero como en el coste de la deuda pública y el conjunto de los españoles.
Graves efectos de la dación en pago
- En primer lugar, la dación en pago retroactiva generaría "inseguridad jurídica" y, por tanto, supondría una violación del Estado de Derecho, con todo lo que ello implica a nivel de inversión y financiación exterior.
- "Cambiar las reglas del juego durante la vigencia de las operaciones realizadas puede crear inseguridad en los inversores, principalmente los extranjeros, y alejarles de estas y otras operaciones de financiación, incluida la deuda pública", recuerdan los expertos. Las agencias de calificación ya han advertido que un cambio de esta naturaleza supondría la degradación inmediata de las cédulas y bonos hipotecarios, unos 500.000 millones de euros de deuda bancaria que está en manos de fondos extranjeros y que, hoy por hoy, constituye la principal vía de financiación del sistema bancario español.
Es decir, la ILP pondría en riesgo una vía de financiación que es básica para la banca española, amenazando la sostenibilidad del sistema en su conjunto. Además, los inversores podrían reclamar al Estado los daños y perjuicios patrimoniales causados por este cambio, lo cual aumentaría la deuda pública. En esencia, se produciría una bajada de rating de las entidades de crédito y un aumento de la prima de riesgo de España.
- Las personas cuya deuda supere el valor de su piso, aun siendo solventes y pudiendo pagar, tendrían fuertes incentivos para entregar la casa al banco, lo cual podría disparar la morosidad hipotecaria a niveles de dos dígitos frente al 3,4% actual.
- Ello agravaría los problemas de solvencia del sector, obligando a inyectar más dinero público para evitar la quiebra de entidades, aumentando de paso, aún más, la deuda pública.
- La existencia de más viviendas a la venta en el mercado intensificaría la volatilidad y caída de precios inmobiliarios en España.
- La pérdida de la garantía personal "podría dificultar el acceso a la compra de la vivienda en el futuro", indica el documento. Además, "tendría efectos sobre la cantidad de dinero que los bancos estarían dispuestos a prestar (se reduciría el LTV, la relación entre el valor del préstamo y el del inmueble) y sobre el coste del mismo al asumir el banco un mayor riesgo (mayores tipos de interés). Es decir, perjudicaría a la mayoría de españoles. Y un menor crédito hipotecario dificultaría a su vez la absorción del abultado stock inmobiliario que acumula España (la crisis inmobiliaria se prolongaría).
- Lo analistas añaden, además, que la dación retroactiva "no parece moralmente aceptable", ya que "quien asume una obligación debe asumir su cumplimiento, y no debe incentivarse la posibilidad de incumplir por circunstancias aleatorias", como la existencia de una crisis económica. "Podría alterar a futuro la cultura de pago que existe en nuestro país, no sólo en lo que se refiere a los créditos hipotecarios, sino al endeudamiento bancario en general, lo que puede producir efectos muy perniciosos para el sistema financiero en su conjunto".
Los expertos del FEF concluyen: "Por todas estas razones, desaconsejamos rotundamente la introducción de esta fórmula de forma imperativa en nuestro mercado hipotecario, tanto con carácter retroactivo (algo que tendría consecuencias muy negativas para el sistema financiero español) como para las operaciones nuevas que se vayan a contratar a partir de un determinado momento (tendría muchos más inconvenientes que ventajas)".
Alquiler social
Por otro lado, el FEF rechaza que, tras la entrega del inmueble al banco, el Gobierno obligue a que el deudor permanezca en el piso en régimen de alquiler o con opción a compra, en línea con lo que propone la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.
Entre otras razones, porque la dación en pago "se produciría por la falta de capacidad del pago del deudor, quien tampoco podría pagar un alquiler sobre la vivienda". Además, "el legislador no puede obligar al propietario de un inmueble a que lo alquile y otorgue una opción de compra sin compensarle por ello, ya que, de alguna manera, le está expropiando el derecho a disponer libremente de su patrimonio".
Moratoria de los desahucios
Por último, las propuestas encaminadas a ampliar la posibilidad de paralizar la ejecución hipotecaria "sólo retrasarían y ampliarían el problema de la falta de capacidad de pago", y tendrían "efectos negativos en la cultura de pago en el sistema", añade el informe.
A los expertos del sector les "preocupa" que los criterios y motivos para paralizar un desahucio se amplíen "de forma que el Juez pueda examinar las circunstancias que han conducido a la insolvencia familiar. Las causas de oposición a la ejecución hipotecaria están tasadas y son suficientes. Ampliar las causas de oposición actuales para introducir elementos subjetivos de una de las partes que deban ser valorados por el Juez, abriría la puerta para incitar a los deudores a no pagar y debilitaría el contenido de la garantía hipotecaria", advierten.
Como alterativa a la dación en pago, el FEF, entre otras medidas, defiende el desarrollo de una ley de "segunda oportunidad", de forma similar a las que existen en otros países de la UE. "Se trata de una ley de insolvencia especialmente adaptada a las persona físicas, que permita darles una solución a su insolvencia de forma rápida, barata y razonable". Asimismo, considera que "se debería de afrontar de una vez el problema de la falta de educación financiera de los ciudadanos e incluir un verdadero programa de formación sobre este tema dentro de la educación básica".