Tener una vivienda en propiedad como inversión no es ni sencillo ni supone una máquina de hacer dinero sin esfuerzo. Poner en alquiler un inmueble conlleva trabajo y preocupaciones asociadas al uso que el inquilino haga de este y al comportamiento de este. Por regla general, el uso que el arrendatario hace de la casa suele ser bueno pero elegirlo de una forma profesional puede asegurarte no destrozar tus finanzas.
El portal inmobiliario idealista.com ha elaborado una lista con los factores principales a tener en cuenta a la hora de ser un casero:
Elegir la vivienda adecuada
No todas las viviendas son rentables para ser alquiladas. Hay ciudades con más y menos rentabilidad y dentro de las ciudades hay zonas que también puede ser mejores y peores elecciones. Se debe comprar una vivienda de buena calidad, en una zona con pocas viviendas vacías y con unas rentas adecuadas. aquí suele imponerse la ecuación de rentabilidad/riesgo, es decir, normalmente se obtienen mejores rendimientos en las zonas más económicas, pero también pueden ser viviendas con más riesgos de impago o de permanecer vacías más tiempo.
Comprar una vivienda para alquilar debe dar el suficiente interés para que compense el riesgo de sacar el dinero del banco y ponerlo a trabajar en el mercado inmobiliario tal y como están las cosas. El rendimiento medio bruto de una vivienda en españa es del 4,1%, según los últimos datos del Banco de España, pero un buen inversor debe tratar de adquirir viviendas que le ofrezcan un interés bruto superior, cercano al 6 ó 7%. Para ello, es importante analizar las zonas, porque rentabilizar una vivienda de un coste elevado es difícil. Cuánto más vale una casa, menor suele ser su rentabilidad por el alquiler.
Para calcular la rentabilidad bruta hay que sacar el porcentaje resultante de dividir los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra. por ejemplo, una renta de 1.000 euros supone 12.000 euros anuales. si la vivienda ha costado 192.000 euros, la rentabilidad será (12.000x100/192.000) = 6,25%. esta rentabilidad es bruta por lo que para calcular el rendimiento neto habría que descontar los seguros, impuestos, gastos e intereses de la hipoteca si los hubiera.
Para realizar una buena compra se debe invertir un tiempo durante meses en elegir la vivienda, visitar vecindarios, ver viviendas, aprender la gestión de casas de alquiler, negociar con los vendedores, hacer ofertas por las viviendas interesantes, analizar los posibles gastos de renovación y acondicionamiento de la vivienda y elegir un buen inquilino.
Si no se está dispuesto a invertir ese tiempo en encontrar un diamante inmobiliario, probablemente se pierda dinero en la operación y deberías pensar si realmente quieres convertirte en un casero.
Tener y gestionar la vivienda
Ser propietario, alquilar y gestionar la vivienda es el segundo punto importante. la gente suele pensar que es fácil, que alquilas y te olvidas y sólo tienes que ver cómo entra el dinero a finales de mes en la cuenta corriente. pero no es así. Hay inquilinos que tienen problemas de pago, que causan problemas a los vecinos o simplemente viviendas que no acaban de encontrar un inquilino.
La gran mayoría de los inquilinos piden que sus viviendas estén impecable, es decir, que los suelos y paredes están en buenas condiciones, que los baños funcionen bien, que no haya electrodomésticos ni mobiliario roto y para ello llaman siempre al casero al menor problema. Tener mano izquierda con el inquilino es un arte y a la vez un reto. El secreto está en tratar bien y con ilusión a los inquilinos, ya que seguramente ellos te devuelvan al favor y te hagan la vida más fácil, lo que permitirá que la operación de alquilar tu vivienda sea un éxito.
Por último, ser un multi-casero te conllevará llevar al día todos los alquileres, contratar personas de mantenimiento y para los arreglos de la vivienda, anunciar la vivienda, pagar facturas, impuestos y seguros. Por ello, conviene hacer bien todos los números antes de lanzarse a la aventura de ser propietario y casero a la vez. El premio del trabajo bien hecho a lo largo del tiempo te permitirá tener una buena cartera de viviendas y poder ser tu propio jefe a la larga, pero el camino no es tan fácil como muchos piensan.