La deuda más importante de una familia es la hipoteca. Con la crisis económica la situación se agrava y algunas personas se ven inmersas en un proceso de ejecución hipotecaria por el que pueden perder su vivienda.
Durante los últimos meses hemos podido leer en los medios de comunicación españoles que más de 300.000 familias han sido desalojadas de sus casas a la fuerza desde 2008. No obstante, las cifras bailan bastante y nada de esto cuadra con los datos de las entidades. Según avanzó Libre Mercado, los últimos informes proporcionados por la patronal de bancos y cajas al Gobierno señalan que el número de desalojos de primera vivienda oscila entre 4.000 y 15.000 en los últimos cuatro años.
Además, en el 90% de los casos lo normal es que deudor y acreedor alcancen un acuerdo durante el proceso de ejecución hipotecaria para reestructurar la deuda. El problema es que cada vez es más complicado negociar con el banco para lograr saldar la deuda con la entrega de la vivienda, ya que el valor de los bienes inmuebles se reduce sin ver aún el suelo. La explosión de la burbuja inmobiliaria y la posterior caída de los precios de las casas han puesto de manifiesto que la mayoría de las hipotecas firmadas a partir de 2003 son superiores al precio de mercado de esos activos.
Según el abogado y consultor Carlos Guerrero, "son ya numerosos los Autos que han impedido al banco a continuar la ejecución de la deuda pendiente con diversos argumentos". Algunos de esos autos se basan en interpretaciones subjetivas de los jueces, como alegar "circunstancias sobrevenidas" que han afectado a sus obligaciones de pago de la hipoteca (por la crisis económica) o justificando la falta de pago porque debe ponderarse la equidad entre las partes para buscar el equilibrio de la responsabilidad.
Dejando a un lado estas interpretaciones de la ley por parte de los jueces, hay dos resquicios que sí pueden implicar defecto de forma en el contrato o incumplimiento de deberes por parte de la entidad que justificarían una dación en pago de facto.
Como explica Guerrero en su blog, una de esas posibilidades se produce por el 'incumplimiento de la entidad financiera del deber de diligencia exigible de un ordenado empresario'. Esta cláusula se incluye en el artículo 29 del RD 685/1982, y lo que estipula es que si el bien hipotecado pierde más de un 20% del valor de tasación inicial, el banco puede exigir que el deudor aporte nuevas garantías para cubrir la diferencia.
Algunas entidades financieras no están utilizando esa posibilidad que otorga el citado real decreto y que se incluye en los préstamos hipotecarios. Y, por tanto, como no exige al deudor nuevas garantías para cubrir el crédito, al haber bajado el precio del inmueble, la entidad financiera incurre en culpa provocando que el deudor confíe y crea que con el bien inmueble es suficiente para cubrir toda la deuda.
La entidad financiera, como profesional del sector, ha ignorado que el precio de la vivienda bajó e incumplió la normativa que requiere exigir nuevos avales para cubrir esa depreciación. Este incumplimiento tiene como consecuencia que pretender cobrar ahora la deuda pendiente habiendo actuado previamente sin la diligencia debida convierte en abusiva la ejecución del banco.
Según Guerrero, otra de las estrategias que ya funciona en los juzgados y que, además, consigue la condena en costas a los bancos es la oposición por falta de legitimación de la entidad si ésta pretende ejecutar una hipoteca después de un proceso de fusión con otro banco y no procedió a inscribir dicho cambio en el registro.