Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, hace cinco años, los precios de la vivienda han caído de media casi un 30%, el volumen de mercado se ha reducido un 70%, el número de agencias inmobiliarias que han cerrado también ha sido del 70% así como la pérdida de profesionales que se dedicaban al sector, según los datos de la tasadora Tinsa.
Pero a pesar de los datos, todavía quedan unos pocos valientes que se atreven a probar suerte en el sector. Es el caso de Enrique Estévez, un emprendedor que en diciembre de 2009 fundó Artecasa, una inmobiliaria que trabaja con todo tipo de vivienda residencial (pisos, chalets, adosados, etc.) en la zona del Corredor del Henares (Comunidad de Madrid). Enrique empezó a trabajar para una inmobiliaria en noviembre de 2009 y tan sólo dos meses después ya tenía claro que quería llevar las riendas de un negocio de ese tipo, señala en un entrevista a Libre Mercado.
Pregunta (P): Crear una empresa inmobiliaria en plena crisis, ¿por qué?
Respueta (R): Antes, me dedicaba al sector el calzado fabricado en España, pero con la introducción de productos procedentes en su mayoría de China las ventas empezaron a caer y me vi obligado a buscar otra forma de salir adelante.
Entonces mi hermana estaba trabajando en una inmobiliaria en Seseña (Toledo) y me sugirió que me fuese a trabajar con ellos. Acepté y me llevé la sorpresa de que, sobre todo en los alquileres, la velocidad de las operaciones era muy grande.
P: ¿Cuáles fueron los primeros pasos que tuviste que dar para crear el negocio?
R: Lo primero es hacerte con los inmuebles que van a formar parte de tu cartera de producto para después publicitarlos o colgarlos en los portales inmobiliarios que tienes contratados. De hecho, cuando abrí tenía 40 inmuebles y ahora tengo unos 170.
Tienes que estar preparado para orientar al comprador, darle la ficha técnica de los edificios, preparar las visitas, acompañarles, realizar las fotos de los pisos y participar en el cierre del acuerdo en forma de documentación y notaría.
P: ¿Qué cuantía necesitaste para realizar la inversión inicial?
R: Quiero dejar claro que para empezar no hace falta una cantidad ingente de dinero. Yo inauguré mi empresa con unos 4.000 euros destinados principalmente al alquiler del local, al mobiliario y a la informática.
P: ¿Cuál es el problema más habitual al que te enfrentas día a día en tu nueva profesión?
R: Que a los propietarios les cuesta muchísimo bajar el precio de sus pisos. Tienen idealizadas sus viviendas y todos creen, o intentan venderte, que su piso es el mejor. Estos pisos, casi siempre están desfasados en precio y entonces les tienes que presionar para que lo rebajen. Pero a lo mejor lo bajan en 5.000 euros cuando tú les estás recomendando que lo bajen en 30.000.
La solución para salvar el problema es muy sencilla, aunque alarga la operación. Publicitas su inmueble y el mercado hará el resto porque con precios inflados es imposible encontrar compradores. Por mi experiencia son los propietarios los que pasados los meses te acaban llamando para bajar el precio como tú sugerías.
P: ¿De verdad existen chollos?
R: Sí, pero son bienes escasos. La realidad es que el verdadero chollo es el fruto de la desesperación de un propietario. Está en la necesidad de éste de liquidar su vivienda, bien por embargo, reparto de herencia o por falta de liquidez. Consideramos un chollo las viviendas que están por debajo del precio de mercado, pero no hay tantos, la mayoría de los pisos ya han bajado su precio su precio más de un 30%.
P: Entonces, ¿cómo distinguirlos de las malas compras?
R: Hay que tener cuidado porque muchos pisos son baratos porque no tienen las condiciones de habitabilidad adecuadas. Yo para esto recomiendo que antes de ver ese piso tan barato se vean 3 ó 4 de la zona porque van a tener el mismo perfil y el mismo tipo de construcción del que aparentemente parece un chollo.
Hay que fijarse en si ese piso tiene las mismas condiciones que el resto, si carece de carga hipotecaria o si no tiene problemas con los suministros energéticos. Desde luego no compensa invertir otros 40.000 euros si tienes que arreglar la vivienda de arriba abajo.
P: ¿Cuál es tu casa ideal y cuánto cuesta?
R: La que tiene amplios espacios abiertos; distancias entre las viviendas, buena comunicación con el tren, metro, autobús y, si puede ser, con el aeropuerto; con grandes zonas verdes, provista de acceso para personas con discapacidad; de 90 metros cuadrados, con 3 dormitorios y dos baños; con trastero y garaje; con un máximo de 20 años de construcción y por unos 170.000 euros.
P: ¿Cuándo dejarán de bajar los precios de las viviendas?
R: Los pisos deben y van a seguir bajando, pero el recorrido de bajada va a ser menor, ya no podemos hablar de esos tramos tan largos en el tiempo. No sabemos cuándo se va a producir el tope, pero yo creo que en el segundo semestre de 2013 va a haber un parón y en función de la situación económica los precios fluctuarán al alza o a la baja, pero jamás volverán a alcanzar esos límites ilógicos a los que han llegaron hace años.
P: Entonces, ¿comprar una casa ahora o esperar más?
R: Es un asunto muy particular, dependerá de la situación del comprador. Los pisos van a bajar, sí, pero ahora hay que tener en cuenta que a partir del 1 de enero se elimina la deducción por compra de vivienda. Entonces, hay que sopesar si compensa comprar ahora a pesar de la bajada futura. Yo he comprobado que ahora los compradores se están decidiendo a cerrar las operaciones antes de esta fecha.
P: ¿El español sigue pensando que el alquiler es tirar el dinero?
R: Yo creo que sí. Es cierto que la frecuencia de los alquileres va más rápida que las ventas, pero es porque la gente joven que querría comprar un piso ahora mismo no puede. No creo que la mentalidad haya cambiado sino que, como se quieren independizar, alquilan, pero pensando que en el futuro podrán comprarse un piso.
También los precios de los alquileres están cayendo y también hay cada vez más personas que por falta de recursos están poniendo en alquiler viviendas que antes tenían cerradas o para sus vacaciones, y eso también influye en la bajada de precios.
P: ¿Cómo valorarías la situación actual de las agencias inmobiliarias?
R: Es normal que se hayan caído tantos negocios. Lo que no podía ser es que una empresa chiquitita, con un local microscópico, vendiera 4 ó 5 pisos al mes cobrando una comisión de 10.000 euros por cada piso. Eso provocó que un montón de gente, muchos sin experiencia en los negocios, se introdujeran en el sector y cuando la burbuja estalló a la mayoría le costó aceptar que ya no podían ingresar lo que ingresaban antes.
P: ¿Qué consejo le darías a los emprendedores que estén barajando introducirse en el sector?
R: Que antes de poner un local, durante 4 ó 5 meses prueben o bien trabajando en una agencia a comisión o bien a través de un nuevo formato de agente que ha surgido en estos últimos meses. Se trata de autónomos que con un móvil, su portátil y su coche trabajan desde casa buscando propietarios y colgando pisos en internet. Cada vez son más las agencias que no tienen locales a pie de calle y son perfectamente aptas.