La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha elevado al Consejo de Ministros un anteproyecto de Ley por el que se modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la de Enjuiciamiento Civil para, entre otras cosas, facilitar que los propietarios de viviendas en alquiler recuperen sus inmuebles.
Además, el Gobierno ha aprobado, dentro del Decreto Ley sobre saneamiento del sector inmobiliario, una exención en el IRPF del 50% de las rentas derivadas de transmisión de bienes inmuebles urbanos entre el 11 de mayo y el 31 de diciembre de este año. Esta exención afectará además a personas jurídicas y será aplicable a la declaración por el Impuesto de Sociedades.
Existen hasta tres millones de viviendas vacías que no se destinan al mercado del alquiler por una falta de "competitividad" en las rentas de alquiler, la "escasa profesionalización" de este mercado o por una "falta de equilibrio" entre los derechos de los propietarios y de los inquilinos. Con estas medidas se pretende sacar al mercado estas viviendas y hacerlo, entre otras cosas, mediante la flexibilización del mercado del alquiler.
Por el lado del arrendador
- Más facilidades para recuperar la vivienda: El anteproyecto de Ley con contempla la posibilidad de que el propietario pueda recuperar la vivienda con un aviso dos meses de antelación para su uso como residencia habitual, también para familiares de primer grado o cónyuges tras el divorcio, sin necesidad de tener que pactarlo, como hasta ahora, con el inquilino.
- Se reducen las prórrogas de los contratos de arrendamiento: Se reducen a la mitad las prórrogas que se establecían por ley en los contratos de arrendamiento. La prórroga forzosa, que permitía a los inquilinos habitar una vivienda durante cinco años, pasa a tres años, y la prórroga tácita de tres años se reduce a uno. De esta forma, la Ley sólo amparará a los inquilinos para que permanezcan en la vivienda durante cuatro años, en lugar de ocho años.
- Bonificaciones para los que alquilen: Se introducen exenciones del 60% en la tributación por IRPF para propietarios no residentes que pongan sus viviendas en alquiler y de hasta el 100% si estos propietarios residen en la UE y no son mayores de 30 años y rendimientos del trabajo superiores al Iprem, para equiparar su trato fiscal con el de los residentes.
- Agilización del deshaucio: Esta sea quizá la medida más importante en materia de arrendamiento. En el caso de que así se señale en el contrato (y es previsible que todos los propietarios de una vivienda que decidan ponerla en alquiler lo incluyan para protegerse) la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento. No habrá más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia, como ocurría hasta ahora y lo que hacía que el inquilino permaneciese en la vivienda sin abonar el arrendamiento durante meses hasta su desalojo.
- Diez días para pagar los atrasos: Además, se crea un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, lo que duplicará la capacidad de los juzgados.
- Fijación de precios: Primará la voluntad de las partes a la hora de fijar la renta. Antes se debía actualizar la renta con el IPC. A partir de ahora, las partes podrán fijar la renta ya sea por encima o por debajo del IPC.
- Más seguridad jurídica: El comprado de una vivienda alquilada sólo estará obligado a mantener el contrato del arrendatario si éste está inscrito en el Registro de la Propiedad. Hasta ahora, pese a que los contratos no estuvieran inscritos en el Registro, el nuevo propietario estaba obligado a mantener al inquilino al menos durante cinco años.
Por el lado del inquilino:
- Abandono de la vivienda sin penalización: El Gobierno ha previsto la "medida estrella", según Pastor, que consiste en que el inquilino podrá abandonar la vivienda sin penalización económica avisando con un mes de antelación. Hasta ahora podía hacerlo pagando una compensación económica o con dos meses de antelación tras permanecer al menos cinco años en la vivienda.
- Protección al inquilino: El informe del anteproyecto de Ley contempla que el comprador de una vivienda estará obligado a permitir al arrendatario que continúe con su contrato siempre que éste esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Mejoras en el régimen de las SOCIMI
El Gobierno ha introducido cambios en la regulación de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis), dedicadas a la gestión de carteras de viviendas en alquiler, para fomentar su expansión.
- Reducción de plazos: Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por estas entidades se mantuvieran en arrendamiento, de siete a tres años, así como las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión.
- Eliminación de los requisitos de diversificación: Se suprime el tener al menos tres inmuebles en su activo sin que ninguno de ellos presente más del 40% del capital.
- Admisión al mercado cotizado: Hasta ahora se exigía un capital en circulación mínimo del 25% y un mínimo de 100 accionistas. Ahora para entrar a cotizar en mercados regulados el capital en circulación mínimo exigido se reduce al 15% y un mínimo de 50 accionistas.
- Menos capital exigido: El Gobierno ha recortado de 15 millones a 5 millones de euros el capital social mínimo exigido para la constitución de una Socimi y se elimina el requisito por el que se obligaba a estas entidades a no superar el 70% de financiación ajena en sus activos.
- Tributarán en función de resultados: En cuanto a su régimen fiscal, las Socimi tributarán en función del resultado del ejercicio y se incrementan las rentas exentas del 20% al 25%, mientras que el tipo de gravamen se mantiene en el 19%
- Obligación de distribuir beneficios: Pasa de ser el 90% de los beneficios que no deriven de dividendos al 50%.
-
Requisito de financiación ajena: Actualmente la exigencia es que sea inferior al 70% del activo y se elimina ese requisito.