Herbert,
Vd. decía que el artículo se refería al pasado, asi como que el tema de conversación no podía incluir el futuro, inmediato o no. Es Vd. el que se queja de que yo introduzca el futuro en las consideraciones en discusion, si no le gusta lo siento por Vd. Si le parece absurdo, no se preocupe, ya lo entenderá con el tiempo. Si cree que pierde el tiempo, dediquelo Vd. a otras cosas.
Que la gente cambia de vivienda en alquiler no es real, sera en su mundo.
Que sea más facil desacerse de una vivienda hipotecada cuando los precios suben depende de con que velocidad asciendan los precios, de las caracteristicas de suvivienda, de que otros vean efectivamente una posibilidad de ganancia con ella, y de que esten en condiciones de adquirirla, y pronto. Non niego que eso sea asi en algunos casos, pero no en la mayoría, ni tampoco en todas las ciudades.
Encontrar viviendas en alquiler es complicado si la quiere en el centro, pero hay alquileres muy dignos en otras partes. Tampoco niego que haya usureros, pero la mejor actitud en esos casos es mudarse, y estar preparado para ello.
No siempre el alquiler esta relacionado con el valor de la vivienda, entiendo que quiera poner Vd. el caso peor por motivos de la discusion, pero hay muchos casos en que se prefiere un inquilino a largo plazo y fiable que gente que viene y va cada poco, tambien los hay donde simplemente no se encuentran inquilinos si no se ofrecen precios razonables.
Como digo, cada uno tiene que analizar su situación. Si Vd. es feliz viviendo siempre en el mismo sitio, entiendo que compre una vivienda, otros prefieren encontrar una posición profesional buena, antes que una vivienda, pero parece que Vd. no concibe esa posibilidad.
Saludos.
Viene del anterior (3)
A ver si vamos aprendiendo que el alquiler SIEMPRE está relacionado con el valor de la vivienda. Lo que el inquilino paga es el interés del valor del inmueble, más el riesgo de impago, mas los gastos en que el propietario incurra (incluídos los impuestos), etc. Si el valor del inmueble asciende, el alquiler también lo hace. Si los tipos de interés ascienden, el alquiler también lo hace. En la hipoteca, además de todo esto paga usted la amortización del inmueble, lo que le convierte en propietario.
Cuando usted compra, lo hace al precio de mercado en ese preciso momento. De esa manera, usted se protege de los aumentos de valor que tengan lugar en lo sucesivo y, además, se beneficia por la devaluación de la deuda debida a la inflación. Si alquila, se encuentra expuesto a ambas cosas: la inflación por la pérdida de valor de su dinero (el contrato tiene clausula anti-inflación), y la inflación de los activos, que ha venido siendo descomunal.
No se empeñe en explicarle a alguien como yo si el alquiler atrapa más o menos que la hipoteca, porque me conozco bien el mercado inmobiliario. Se de primera mano que cada cual cuenta la feria como le va en ella, y en cada momento las cosas son diferentes.
Por cierto, no me ciego en que hay que comprar ya mismo. No ponga en mi boca palabras que no he dicho. No verá usted ningún consejo mío en esa dirección. Es más, no tiene sentido aconsejar hacer algo que hoy mismo es casi imposible, porque no se conceden hipotecas. A no ser, claro está, que sepa usted manejarse en el mercado de las subastas y tenga liquidez para ello.
He dicho claramente, y repito, que hay tiempo de sobra por delante (al menos 5 años). Pero mucho ojo: en cuanto el mercado inmobiliario comience a recuperarse, los precios máximos de la burbuja se van a alcanzar deprisa. Hay que estar atentos, es todo lo que digo. A ver si se lo escribo bien grande para que logre usted leerlo: ESTA NO HA SIDO LA PRIMERA BURBUJA, NI TAMPOCO SERÁ LA ÚLTIMA. A no ser, claro está, que el gobierno entrante cambie radicalmente la legislación y liberalice el suelo urbanizable, cosa que dudo. Ese es el quid de la cuestión.
En cualquier caso, buena suerte.
Viene del anterior (2)
He visto cobrar alquileres de 600 euros por una bajera construida debajo de una escalera, sin certificado de habitabilidad, sin una sola ventana, oscura, con un cuarto, cocina, baño y una esquina para colocar un sofá, que llamaban "salita". Quien la alquilaba, venía de un piso soleado, con dos habitaciones, sala, cocina y baño. Al vencer su contrato tenía que renovarlo pagando casi 800 euros, lo que suponía casi todo su salario. La broma le supuso cancelar su matrimonio hasta tiempos mejores.
No eche balones fuera; si hablamos del futuro, ya le he dicho cuales son las posibilidades: Pensar que la legislación va a ser cambiada, o pensar que no va a serlo. Si la situación va a continuar como hasta ahora, volveremos a otra burbuja e, inevitablemente, será mejor comprar que alquilar. Pero insisto, mi postura de nada sirve para usted. Haga lo que guste y, si piensa que todo el mundo se equivoca, perfecto. Eso es el mercado.
Durante unos años le irá bien. Cuando se encuentre dentro de x años con un alquiler inasequible y en ascenso, y sin una vivienda en propiedad, le pasará lo que les ha sucedido a cientos de miles de jóvenes en la última década: que no han podido establecer su vida normalmente, porque los alquileres eran demasiado caros y las viviendas ni te cuento. Al final, se han lanzado a comprar en el último momento, a la desesperada, convencidos de que los precios de los inmuebles jamás dejarían de subir. Craso error; era el final de la burbuja.
Hablemos del EURIBOR y su influencia en los alquileres. Para empezar, los contratos de alquiler siempre llevan una clausula de revalorización anual para paliar el efecto de la inflación. El periodo legal mínimo del contrato es de 5 años, así que cuando se producen revalorizaciones importantes de los inmuebles, la diferencia entre la inflación aplicada y la real del inmueble llega de repente, al vencimiento del contrato.
Naturalmente, los alquileres están íntimamente relacionados con la rentabilidad de la renta fija en el periodo anterior (el conocido), que el propietario sensato siempre aplica junto con el efecto financiero, para que su rentabilidad sea coherente con la de la renta fija. Osea: si sube el EURIBOR, sube el alquiler. Los sustos suelen ser de ataque cardíaco.
Continua en el siguiente...
dragonto dijo el día 24 de Octubre de 2011 a las 21:12:45:
Herbert,
"Creo que se le olvida a Vd. que las condiciones del mercado cambian constantemente."
Eso fue lo que usted me dijo, exactamente. Parece que lo olvidó al mismo tiempo que lo escribía.
Insisto, en mi comentario nunca hable del futuro, sino del pasado. Por favor, léalo de nuevo. Por eso, repito, no puede achacarme de modo alguno que las condiciones del mercado sean cambiantes y no lo haya tenido en cuenta. Si estaba hablado del pasado, y las condiciones ya estaban establecidas ¿como voy a tener en cuenta que el mercado es cambiante? El pasado no cambia, señor mío. Su planteamiento era completamente absurdo.
Sobre el artículo, reléalo de nuevo, y lea mi primer comentario. Tal vez logre entender algo de lo que trato de hacerle entender. Es evidente que continua haciendo lecturas en diagonal.
Por favor, preste atención a mis argumentos, no sólo a los suyos. Si no desea hacerlo, no pierda su tiempo, ni el mío. Utilice argumentos meditados, no ideas inconexas, preconcebidas o inaplicables a los casos en discusión:
Eso que dice de que hay gente que se mueve de unos alquileres a otros, buscando los más baratos, no es aplicable a ninguna realidad económica. Para realizar cualquier comparación admisible, tenemos que trabajar con ejemplos claros "ceteris paribus". No es posible analizarlo todo revuelto mientras se muda cualquier parámetro como procedimiento para eludir los argumentos que se nos presentan.
Niego completamente lo que usted afirma: En un entorno con precios en ascenso, suele ser más difícil encontrar una vivienda en alquiler que deshacerse de la suya hipotecada, no al contrario.
Puedo presentarle personas que se han dedicado a comprar hipotecas de hasta 15 inmuebles al mismo tiempo, con la única intención de vender esos inmuebles más caros, y se los quitaban de las manos cuando los ponían a la venta. Al mismo tiempo, en muchas ciudades ha sido muy complicado encontrar viviendas asequibles en alquiler.
Conozco casos de personas que les llegaron a subir más del 30% en el precio del alquiler cuando llegaba su vencimiento (después de 5 años), y que para conseguir alquilar una vivienda del mismo precio que el que estaban pagando, han tenido que irse a vivir en lugares mucho peores, a veces verdaderos cuchitriles.
Continúa en el otro...
Herbert,
El artículo está escrito en infinitivo casi todo el tiempo. Es aplicable a cualquier tiempo, especialmente presente o futuro, y no hace referencia a un mercado pasado que pudiera equivocarse, solo a que es bueno considerar más cosas aparte del mero deseo de tener una casa en propiedad... creo que es Vd. el que necesita leerse el artículo de nuevo.
Frente a su ejemplo, hay otros, de gente que alquiló un piso pequeño durante mucho tiempo, moviendose de un lugar a otro, segun donde estaba el trabajo, para ahorrar y comprar un piso al contado más tarde.
Alquilar no te atrapa, ya que siempre puedes moverte a alquileres más baratos, o a una hipoteca si asi lo aconsejan las circunstancias. Hipotecar si que te atrapa, especialmente en España. Igual que Vd. habla de alquileres crecientes, también hay euribor creciente, e intereses crecientes, e hipotecas que se encarecen.
Creo que se ciega Vd. en empeñarse en que hay que comprar ya mismo. Hay otras formas y el hecho de que sus circunstancias le llevaran por un camino, no quiere decir que ese sea el mejor siempre y para todos.
Natasusa: Tienes toda la razón. Y precisamente, ya que hablas de la familia, es evidente que en España ha sido esencial tener la vivienda en propiedad a cualquier precio, porque cuando tienes una vivienda en propiedad ya pagada, es un gasto que te quitas de encima justo en el momento en que tus hijos empiezan a gastar de verdad, poco antes o poco después, según las épocas históricas.
Al hilo de esto, y como simple demostración de lo empobrecida que está la población española con respecto a la de hace 50 años, y de porqué en España las familias no quieren (no pueden) tener hijos, me permito contar un caso real que conozco:
Un matrimonio se casa en 1960, compra una vivienda en 1961, y tiene un hijo en 1962. La vivienda está situada, pongamos, en Oviedo, y tiene unos 100 metros cuadrados. Él es oficial albañil, y ella ama de casa, y trabaja a tiempo parcial en el servicio doméstico.
En 1965, el marido está trabajando en Madrid durante más de un año, así que la mujer decide trasladarse a Madrid con su hijo de 3 años, para lo cual alquila un pisito, que compartirán los tres.
A los tres años, es decir en 1968, deciden que probablemente no van a volver definitivamente a Oviedo, así que se hipotecan nuevamente para comprar un piso de protección oficial, sin dejar por ello de pagar la hipoteca de su piso de burgos, que se encuentra vacío. Su nueva vivienda tiene unos 70 metros cuadrados y está situada en un barrio de Madrid.
En el año 1978, cuando el hijo tiene 16 años, han terminado de pagar los dos pisos. El piso de protección oficial les ha llevado 10 años, y el otro unos 15. No voy a hablar del valor actualizado de ambas viviendas (burbuja descontada), para que nadie se caiga de la silla.
Ahora pongámonos en el día de hoy, y pensemos cuantos años tendrá el hijo de este matrimonio cuando terminen de pagar un mísero pisito de tres habitaciones. Calculo que entre 30 y 40 años. ¿Como coño quieren que tengan hijos? ¿Como pretenden que los hijos se vayan de casa de sus padres?
Señores, la vivienda es inasequible para la gente normal, y seguirá siéndolo. Somos una sociedad destruida, arrasada, esclavizada y condenada a no tener hijos, por causa del precio de la vivienda. Los hijos son un lujo que sólo los más pudientes pueden permitirse.
Viene de mi anterior comentario...
Si piensa usted que el alquiler se va a convertir en una opción aceptable para el largo plazo en la mente de los usuarios, sólo puede ser porque está usted convencido de que se van a producir las modificaciones legales necesarias para una auténtica liberalización del suelo. Porque es precisamente la falta de libertad lo que provoca estas burbujas: en España, lo que sobra es suelo, pero el urbanizable sale al ritmo de los correspondientes intereses.
Yo no creo que tales mudanzas vayan a producirse. Por lo tanto, de aquí a unos 5 o como mucho 10 años, estaremos en las mismas, con precios similares a los del máximo de la última burbuja.
En los siguientes 15, estaremos alimentando una nueva burbuja. Si estoy en lo cierto, lo mejor es comprar en los próximos años aprovechando los precios baratos, porque si alquilas, te encontrarás atrapado en un alquiler ascendente, desprotegido contra la inflación de los activos e imposibilitado no ya de comprar una vivienda, sino gastando la mayor parte de tu salario en un alquiler.
Esa es la triste realidad, que estamos en una rueda de burbujas inmobiliarias que se prolonga desde los años 60, y para detenerla es necesario realizar una serie de reformas que los políticos encuentran grandes dificultades en realizar (véase la ley del suelo de Aznar, por ejemplo), entre otras cosas porque la constitución vigente lo impide.
En caso de que tales reformas tengan lugar, pensaremos seriamente en tomar una decisión diferente, y nos plantearemos que el alquiler es una alternativa viable para la mayoría de las personas, como sucede en otros países.
Por el momento, el alquiler puede ser una alternativa a corto plazo, que debió ser adoptada AÑOS ANTES (al menos 3) de la explosión de la burbuja. Pero al largo plazo, representa un riesgo financiero muy elevado, porque el siguiente periodo de inflación de activos inmobiliarios se presentará poco después de que el mercado se reactive.
dragonto:
No soy yo quien impone los temas de conversación, sino usted quien lo pretende. Lea el artículo de nuevo y verá que hace referencia a circunstancias pasadas. Es el artículo lo que determina el tema de conversación, y no puede usted pretender que mis comentarios se refieran al futuro, cuando obviamente se refieren al pasado. Quiero decir, no puede usted achacarme que no tengo en cuenta que el mercado es cambiante, cuando yo estoy hablando de condiciones ya establecidas, puesto que son circunstancias pasadas.
En cuanto al futuro, que como digo no se puede adivinar, si es cierto que podemos realizar pronósticos y previsiones basadas en probabilidades, a condición de que sepamos que durante el prolongado periodo que estamos tratando (el de una hipoteca) puede suceder de todo y, por lo tanto, la decisión que tomemos ahora puede ser equivocada dentro de unos años. Osea, podemos vernos en la necesidad de rectificar, aún perdiendo posiciones con respecto a quienes acertaron en su pronóstico. Esa y no otra es la posición del mercado, al menos de la mayoría de sus intervinientes.
Pero ahora, volvamos al centro de la cuestión, que es el mercado inmobiliario, esta vez proyectando lo que sabemos hacia el futuro. Y lo haré aquí, lógicamente, desde mi experiencia personal y mi punto de vista:
Cualquiera que conozca el mercado inmobiliario español de los últimos 30 años, sabe perfectamente que la situación actual tras la explosión de la burbuja inmobiliaria no es en absoluto excepcional. Se han producido varias burbujas inmobiliarias en España durante ese tiempo, y ha sucedido porque España es especialmente propensa a ello.
Hay personas, como las ha habido en todas estas burbujas, que se empeñan en decir que esta vez es diferente, que esta vez el problema es mucho mayor. Pero lo cierto es que la última burbuja SIEMPRE es la mayor, y deja las anteriores en meras anécdotas. Para ser conscientes de las sensaciones que producían en el mercado las anteriores burbujas, hay que haberlas vivido de cerca, y ese es mi caso.
Ahora, como al final de cada una, hay quien propone que puede y debe producirse un cambio de paradigma en el mercado, y que el alquiler puede y debe alcanzar su lugar natural, como sucede en otros países.
Pero se olvidan de lo fundamental: La praxis de los últimos 30 años nos demuestra que vamos de burbuja en burbuja, que las revalorizaciones en los periodos alcistas son descomunales, y que la gente, por lo tanto, preferirá comprar en cuanto el mercado se estabilice.
Sigue en el otro mensaje...
La opción de comprar frente al alquiler, como cualquier decisión económica, siempre depende de las circunstancias, como todo en la vida. No esta demás que el sr. Rallo nos recuerde algunas de las variables a tener en cuenta en la decisión económica mas importante de nuestras vidas. Pero hay que senalar que estas variables finalmente quedan en el ámbito del cuando hacer una cosa u otra, porque irremediablemente la opción de ahorrar y acumular el mayor porcentaje de nuestro patrimonio en bienes raíces es incuestionable. Porque los bienes raíces, nos defienden ante lo circunstancial. La moneda es un medio o instrumento y no un bien en si mismo. "Lo peor del papel moneda es que tiende al valor original que es cero". Esto ultimo creo que ya lo decía Robespierre.
La historia se repite. Previsiblemente el euro nos devolverá mas pronto que tarde a entornos inflacionistas tan tradicionales en nuestra economía. Después de todo son preferibles al entorno circunstancialmente deflacionario que sufrimos.
Y hablando de tradiciones, tan denostadas por algunos, independientemente de que se hiciera con mayor o menor oportunidad, tradicionalmente la compra de la casa se hacia poco antes o después de casarse. De ahí que se diga casarse y no matrimoniarse. El matrimonio a parte de otras funciones era también la forma de hacer patrimonio. De ahí que se diga "a por el patrimonio por el matrimonio".
La vida esta inventada chavales, ay del que desprecie las tradiciones, la ignorancia no es una circunstancia es un empecinamiento en quedarnos en lo circunstancial.
Herbert, El señor Rallo se ha quedado corto. Lo único claramente a favor de comprar es no aguantar las aberraciones de los caseros.