Algo positivo se empieza a cocer en el mercado inmobiliario español. El sueño de todo inversor (ya sea en Bolsa, negocios o inmuebles) consiste en comprar barato y vender caro. Sin embargo, las transacciones únicamente se pueden materializar si oferente (vendedor) y demandante (comprador) alcanzan un acuerdo (precio).
La histórica parálisis que sufre el mercado inmobiliario español desde 2008 se debe, en gran medida, al lento y prolongado ajuste de precios relativos que ha registrado este tipo de activos. Así, mientras que el precio medio de la vivienda en España apenas ha bajado un 24% desde diciembre de 2007 (casi cuatro años), en EEUU ya había caído un 33% a comienzos de 2009, en poco más de dos años desde el punto álgido de su burbuja (mediados de 2006).
Esta falta de corrección se debe, entro otros motivos, a la negativa de bancos y cajas (las grandes inmobiliarias de España) a bajar precios de forma sustancial a fin de evitar pérdidas en sus balances. Así, por ejemplo, en 2008 aterrizaron en España numerosos fondos extranjeros (conocidos como vulture funds o cazadores de gangas) ofreciendo a las entidades precios muy bajos -de liquidación- por sus activos inmobiliarios, pero la negativa a aplicar rebajas los acabó ahuyentando.
Ahora, sin embargo, se presenta otra oportunidad diferente para el mercado español. La corrección de precios de los últimos meses y la disposición de los grandes bancos a soltar lastre (asumiendo pérdidas) ha despertado un gran interés entre los principales fondos inmobiliarios a nivel internacional. Pero ya no se trata de cazadores de gangas sino de inversores en busca de un atractivo margen de beneficios.
"Hay un gran interés por invertir en España", según comenta a Libre Mercado, Humphrey White, director de inversión de la consultora Knight Frank en España. Aunque la situación económica nacional y la crisis del euro siguen pesando, la opinión generalizada entre los representantes del capital foráneo es que "España no es Grecia" y, por lo tanto, existen buenas oportunidades de inversión. Se empieza a notar movimiento. "El gran interés de estos fondos se centra en edificios de oficinas y centros comerciales", indica, pero tampoco descartan entrar en las grandes carteras de las entidades (inmuebles, promociones, suelo, etc.) e, incluso, "comprar activos aislados".
¿La clave? "Precios bajos que permitan retornos de la inversión de entre el 10% y el 20% a tres o cinco años, en función del riesgo", explica White. El ratio de retorno refleja el beneficio obtenido (vía rentas y/o venta) en relación a la inversión realizada (capital y/o financiación). Es decir, la capacidad del activo para generar valor añadido. La corrección de precios que está teniendo lugar en el mercado inmobiliario empieza ya a ofrecer oportunidades de negocio, lo cual es una buena señal.
La principal atención de estos fondos se centra "en las zonas prime de Madrid y Barcelona" pero, en realidad, se muestran también abiertos a invertir en otras ubicaciones y tipo activos (más allá de oficinas y centros comerciales), siempre y cuando el precio les pueda ofrecer un elevado margen de retorno (a mayor riesgo se exige una mayor rentabilidad).
Según White, dado el interés y la actual situación del mercado, el sector inmobiliario nacional podría presenciar en los próximos meses (bien entrado 2012) grandes transacciones y contratos de sale & lease back. Las carteras de los bancos y los edificios de algunas Administraciones Públicas están ya en el punto de mira. El problema ahora, más que una mera cuestión de precio, radica en obtener la financiación suficiente para poder materializar tales operaciones pero, al menos, las pretensiones de oferentes y demandantes empiezan ya a aproximarse, paso sin el cual la compraventa es, simplemente, imposible.