punt:
Tu tuviste suerte con tu banco. Yo conozco muchos casos en los que el banco te impone la tasadora o como mucho te da a elegir entre 2. Es más, es la primera vez que oigo que el banco te da libertad para elegir. Y aun en tu caso, el banco debería ser responsable ante el cliente de la tasación que acepta para conceder el préstamo.
Yo creo que el que los clientes asuman la responsabilidad perdiendo la vivienda hipotecada y la parte ya pagada es suficiente castigo a una mala operación a la que muchos son llevados con engaños.
Yo no hablo del caso del que se ha comprado un coche a costa de una operación fraudulenta concertada con banco y tasadora.
Yo lo que digo es que el banco debería responder de los valores de tasación por los que concedió el préstamo. Y por supuesto que no pudieran adjudicarse las viviendas embargadas en el 50% del valor de tasación.
Para algunos los bancos no tienen la culpa. Para mi es la continuación del engaño y un autentico robo.
Agregaría una cosilla más:
Desde aquí se están cargando bastante las tintas contra "los bancos" por las terribles cosas que han hecho, pero resulta que en aquel momento, cuando el valor de los pisos no hacía más que subir, nadie dijo ni pío al respecto. Muy al contrario, se contrataban multitud de hipotecas, muchas hinchadas, aceptando en todas y cada una de ellas las condiciones porque se compartía la imagen de la vivienda que nunca se devalúa.
Naturalmente, a toro pasado es muy fácil decir "qué malos son los bancos, deberían haberlo visto" pero eso, tan fácil de decir después, es muchísimo más difícil cuando no se ven nubes en el horizonte y sólo hay un puñado de "previsiones catastrofistas" puestas sobre la mesa por una minoría, previsiones que no son compartidas por la inmensa mayoría de analistas.
O, dicho de otro modo, que tampoco los bancos lo vieron venir.
A este respecto, comparto lo que dicen algunos de que se debería hacer devolver los bonus a los ejecutivos que tomaron las erróneas decisiones que han desembocado en la actual crisis o, cuando menos, se debería hacer que esas personas asuman sus responsabilidades.
En este sentido, recordaba una sonada dimisión, de un asesor de Gordon Brown que, unos años antes, había despedido a un asesor que predijo la crisis y aconsejaba prudencia:
_http://www.libertaddigital.com/economia/dimite-un-asesor-del-gobierno-de-brown-por-despedir-a-un-analista-que-predijo-la-crisis-1276350559/
Este asesor asumió su responsabilidad dimitiendo pero... ¿cabe acusar al banco como institución, cuando éste actuó en el convencimiento de que no había problema alguno, dado que todos sus analistas (despedido éste) no veían venir nada?
Los bancos no son unos santos, no me cabe duda, pero no son culpables de todo sino sólo de su parte.
Un saludo.
En una entidad que fuñi a que estudiasen mi hipoteca que ofrecieron meter un coche nuevo de 42.000 en la hipoteca, yo no lo hice pero estoy seguro que muchos sí. El problema es que la ley les da mucha flexibilidad a los bancos, para lanzar ofertas comerciales en tiempos con tipos de interes bajo y mucha liquidez. Yo recuerdo que cuando compre mi casa que el euribor estaba como al 2% (año 2004), en el banco le pedí que me hiciese una simulación de lo que pagaría con un interés entre el 3%-4%, resulta que el director que me estaba bonusatendiendo en ese momento entro el director de zona que estaba de visita, este hombre siguió con nuestra conversación y dijo "Paco(el director sucursal) hazle la simulación , pero vamos el peor escenario que barajamos en la central de riesgos es un euribor al 3.5%", como todos sabemos el euribor llego a estar a más del 5%.
Con esto quiero decir que los bancos tienen que ejecutar prácticas éticas y tener límites en el crédito, que no aprovechen unos intereses bajos y alta liquidez para inundar el mercado de créditos basura. Como se ha demostrado (FROB) esta juerga de los bancos la pagamos los ciudadanos, ¿ Porque no los a altos directivos se les obliga a devolver los bonus, de las épocas que llenaron los mercados de bono basura?
Primero, sobre las hipotecas "puras" (o "a la americana"):
Debería mencionar que ese tipo de hipoteca ya existe -más o menos- en España y es, además, accesible para todos, tengan una hipoteca previamente firmada o se trate de un préstamo nuevo.
Se llama "seguro de hipoteca" y consiste en la contratación de un seguro que asume el pago total o parcial de la hipoteca en caso de fallecimiento, incapacidad, despido o quiebra (unos u otros, según ofertas):
_http://www.mundoprestamos.com/seguros/seguros-para-hipotecas/
Lógicamente, esto exige el pago de una cantidad mensual o anual, pero debo recordar que la hipoteca con dación en pago tiene un tipo de interés aproximadamente doble que la normal, de modo que con la diferencia se puede perfectamente pagar el seguro.
Por otra parte, es cierto que este seguro no limita la responsabilidad a la entrega de la vivienda, sino que lo extiende también al patrimonio presente del hipotecado, pero sí elimina la responsabilidad con el patrimonio futuro, que es lo que realmente provoca tanta situación dramática como se está viendo, de gente que lo ha perdido todo y, aun así, está obligada a entregar al banco lo que vaya ganando en un futuro para saldar una deuda hipotecaria.
Ahora sobre las tasaciones:
Recuerdo cuando adquirí mi casa, hace ahora unos 5 años (o sea, en el PEOR momento). Los bancos aún estaban en plena euforia aunque se iban oyendo voces que avisaban de que esto no era sostenible (de hecho, la crisis sólo fue claramente visible a partir del año siguiente). Aun así, tuve el acierto de meterme en una vivienda de segunda mano, mucho más barata que una nueva (y que con la crisis ha sufrido una caída mucho menor en su precio).
A la hora de la tasación, el banco propuso (que no impuso) su tasadora, aunque hubiera valido cualquier otra tasadora homologada (no recuerdo si se denominaba homologada, certificada, colegiada o autorizada). La ventaja de utilizar la tasadora del banco era, por una parte, la simplificación de los trámites (dado que el banco se ocupaba de todo) y la "flexibilidad" a la hora de tasar (ya que la del banco se dejaba "presionar" para tasar según lo que quisiese el cliente).
Una vez elegida la tasadora (que en mi caso fue la del banco), la pregunta que me hicieron fue: "¿En cuánto quiere tasar el piso?".
Curiosa pregunta. O sea que la tasadora no establecía el valor del inmueble de forma independiente sino que funcionaba avalando o no la cifra previamente dada por el cliente. En principio, la cosa tiene su lógica, ya que el valor de mercado de cada piso en el momento de la compraventa no es sino el que ese cliente que está formalizando su hipoteca está dispuesto a pagar por él (consúltese la definición de justiprecio dada por los escolásticos), de modo que la tasadora tenía encomendado certificar al banco si, en caso de ejecución hipotecaria, podría vender el piso por ese precio que el cliente ya estaba dispuesto a pagar.
Y ahí venía la posible triquiñuela: al cliente no le iba a interesar nunca una tasación por debajo de lo que él mismo iba a pagar (ya que se arriesgaría a que no le concedan su tan ansiada hipoteca), pero sí le podía interesar una tasación superior, para inflar la hipoteca y meter otros gastos (aunque sólo sean los impuestos, notarios y registros). Aun así, el banco se limitaba a ofrecerse a ello, nunca imponerlo.
Así, en mi caso, pedí la tasación por el precio que iba a pagar por el piso, y firmé la hipoteca por el 85% del importe de dicha venta, decisión conservadora que se ha probado acertada. Además, firmé en su día un seguro de hipoteca, que mantengo en la actualidad "por lo que pueda pasar".
Pero sí recuerdo que fui yo y no el banco quien pidió tasar el piso al 100% de su valor y no al 120%, y que fui yo y no el banco quien pidió hipotecar el 85% de dicha tasación y no el 100% (y creo que el seguro de hipoteca se recomendaba pero no se imponía).
Otras personas hicieron otras cosas, se metieron en vivienda nueva teniendo bajos ingresos, hipotecaron inflando la tasación y financiando el 100% de esa tasación... y ahora se ven en la situación en que se ven, ellos y sus avalistas (a menudo sus sufridos padres).
Así que menos culpar a los bancos y más asumir las propias responsabilidades. ¿Recuerdan la diferencia entre la libertad y el libertinaje? El primero consiste en poder actuar sin trabas, pero asumiendo la responsabilidad por los propios actos, cagadas incluidas, mientras que el segundo no quiere ni trabas ni responsabilidades, cosa injusta.
El liberalismo se basa en la libertad, no en el libertinaje.
Y, terminando ya, sobre las sentencias que tanto se jalean:
Se mencionan a menudo dos sentencias, una de Navarra y otra de Barcelona, como si avalasen la dación en pago como forma de resolver una ejecución hipotecaria, cuando eso no es cierto, ya que ambas sentenciaban sobre subastas en las que el banco se quedaba con el inmueble, siendo el punto a dirimir si el valor que el banco debía dar al inmueble era el tasado originalmente o su mitad:
- La de Navarra argumentaba: que el inmueble se había embargado con carácter previo a la subasta, que al salir a subasta estando ya en manos del banco, éste había dado por bueno el valor inicial de tasación y que al quedar la subasta desierta el inmueble no había cambiado de manos por lo que no existía compraventa ni transmisión patrimonial ninguna. Por todo ello, concluía que el banco debía asumir que, no habiendo ningún cambio en la situación del inmueble durante la subasta, el valor del inmueble debía considerarse después de la subasta igual al que se consideraba antes y no su mitad, valor que se consideraba arbitrario e injustificado. Creo recordar que agregaba una serie de consideraciones extemporáneas referentes a la responsabilidad general por parte de la banca y las entidades financieras en la crisis y la consiguiente evolución a la baja en los precios de los inmuebles, razón difusa por la que consideraba que debían asumir su parte del coste de la crisis. Mencionar que esta sentencia fue anulada posteriormente por una instancia superior, cosa de la que apenas ningún medio se ha hecho eco.
- La de Barcelona, por su parte, se dicta respecto a un caso similar, solo que introduce la mención a un hecho bastante sangrante y que sí me parece significativo: inicialmente, el banco tenía el inmueble tasado en un valor T pero, al sacarlo a subasta con ese valor y no poder venderlo, se lo queda valorándolo en su mitad, es decir, T/2 (exigiendo por consiguiente al cliente el pago de la diferencia hasta el total a amortizar). La mención hecha por el juez se refiere a que, al quedarse el banco con el inmueble, había pasado a reflejarlo en su balance de activos, pero no con el valor T/2 sino con su valor inicial T. Así pues, al considerar probado que el banco valoraba el inmueble en T después de la subasta, obligaba a usar esa misma valoración a la hora de calcular el importe amortizado por parte de los clientes en el proceso de ejecución hipotecaria. Desconozco si esta sentencia ha sido corregida o anulada posteriormente.
Resumiendo, que en ninguna de las dos sentencias se avaló la dación en pago como tal, sino que se cuestionaron algunas actuaciones por parte de los bancos a la hora de ejecutar las hipotecas al modo tradicional, sin cuestionar nunca que el cliente deba responder con su patrimonio en caso de requerirse amortización adicional.
Incluso una de ellas, que se sigue esgrimiendo en las tertulias, fue después anulada, lo que invalida su condición ejemplar.
Un saludo.
La verdad que el sistema hipotecario español, genera una inseguridad jurídica en el contrato ya que el banco prácticamente no asume ningún riesgo además trata con enorme diferencia a los particulares que se hipotecan que a los promotores que se les presta dinero. Para evitar situaciones financieras como la actual en las que las cajas de ahorros y bancos tienen agujeros enormes y desconocidos que al final estamos pagando todos con nuestros impuestos, estaría bien que en este país se empezase a prestar en base a garantías reales. No me imagino a ningún banco dando créditos por el 120%, cuando la garantía de cobro solo fuese la casa.
Además el actual sistema ofrece una enorme desprotección para la persona que quiebra y deja de pagar al banco, lo he vivido en gente cercana y cuando dejas de pagar el banco realiza prácticas abusivas en las que impone unos intereses por atrasos astronómicos. En el sistema actual si no puedes pagar, tienes que hacer un concurso de acreedores por la vía mercantil como si fueses una empresa, esto en la práctica supone un gasto entre 3.000-12.000 euros durante todo el proceso por lo que la gente que esta en esta situación deja de pagar antes que recurrir a la vía judicial.
En el caso de que no se llevase a cabo el sistema de garantías reales, se debería reformar la ley hipotecaría para que:
1- Declararse en quiebra por la via judicial sea más barato, en algunos paises hacer esto es un tramite de 50 €.
2- Que la ley obligase a realizar tasaciones con una proyección a la vida del prestamo y que la tasación sea el valor de referencia para una liquidación, porque el sistema actual no tiene sentido te hacen pagar una tasación que a la hora de la verdad no vale para nada.
No VENDI, no es como tu lo dices...
Se trata de que el Banco cuando tase la vivienda para darte un credito hipotecario lo haga por el valor que realmente tiene esa vivienda y en función de la trayectoria de la economía (que nadie la conoce mejor que los bancos).
De esta manera, cuando una persona no pueda seguir pagando la hipoteca, el Banco además de quedarse con le dinero que hasta entonces haya pagado y los intereses, se quede con el piso también. Un piso que si fue bien tasado, tendrá un precio de mercado razonable.
Y no lo que ha estado pasando hasta ahora, que cuando ibas a comprar un piso el banco te lo tasaba muy por encima de su valor real y de mercado y además te daba el 120% de lo que hubiese tasado, pero cuando no puedes pagarlo, no solo pierdes lo que hasta entonces hayas pagado con sus intereses correspondientes, es que además te denuncian y te tasan el piso, ahora sí, por el valor de mercado real, con lo que se quedan con el piso y además esa familia tiene que estar toda su vida pagando el piso que le han quitado.
¡Ah! Yo gracias a Dios no tengo problemas con mi hipoteca, por si está el clásico listillo.
loboe:
1.- La tasadora no es que sea una entidad de confianza del banco, sino que el banco te obliga a pagarle una tasación (y por cierto que no son baratas) a la entidad que ellos quieren.
¿El banco da el 100% de lo que dice la tasadora que vale la vivienda o el 70% o 80%?
¿La tasadora miente y dice que la casa vale más para que el banco le de realmente el 100% del valor de la casa o más?
¿La culpa de esto la tiene el malvado cliente que presiona a la tasadora para que le sobrevalore la vivienda? ¿La culpa la tiene ese mismo cliente porque presiona al banco para que le de más de lo que realmente vale la vivienda?
El sistema está montado para que pase lo que pase la banca siempre se forre aunque sea a costa de hundir en la miseria a multitud de pobrecitos compradores.
El principal culpable del fraude en la tasación es el banco que hace el préstamo. La culpa de no estudiar coherentemente la solvencia de sus clientes es exclusivamente del banco.
2.- Claro y según usted los bancos no tienen ninguna responsabilidad en haber puesto dinero en manos de "multitud de pobrecitos compradores que estaban ávidos de comprar" a sabiendas de que con mucha probabilidad no iban a poder devolverlo.
Y lo que yo digo es que el banco debería responder por el valor de tasación que origina el préstamo.
Y por supuesto no debería permitirse que se adjudiquen la vivienda por el 50% de la tasación.
¿Y no cree usted que esas tasaciones tan injustas tiene algo que ver con el incremento tan desproporcionados en los precios?
¿Y no cree usted que los bancos han intervenido las Leyes de la Oferta y la Demanda al prestar más dinero del que deberian?
aar2010:
Su disertación solo tiene un "pero" y es que con independencia de que la tasación sea efectuada por una entidad de la confianza del Banco, *nadie* le obliga a aceptar una hipoteca por el 100% de la tasación ya que el Banco, siempre se le aceptaría un crédito por un montante inferior.
En cuanto a que si "en 5 años se triplican los precios de las viviendas no es dificil entender que los precios se están inflando artificialmente", lleva usted razón, pero le convendría no olvidar que según las leyes de la Oferta y la Demanda, los precios se triplicaron porque había multitud de pobrecitos compradores que estaban ávidos de comprar con esas tasaciones tan injustas.
colt45:
El responsable de las tasaciones infladas debería ser el banco que es el que te obliga a tasar con la compañía que ellos quieren.
El banco debería asumir la tasación que origina el préstamo y no la que le convenga en cada momento.
Si a alguien se le tasa en el 120 % el valor de su vivienda, como dice alguno, sería un fraude que tendría que ser asumido por la compañía que firma la tasación.
Los bancos conocen perfectamente el fraude que se estaba cometiendo y han sido colaboradores necesarios. Cuando en 5 años se triplican los precios de las viviendas no es dificil entender que los precios se están inflando artificialmente.
paddy:
Eso díselo a todos los que ya han perdido sus propiedades embargadas por los bancos. ¿Cuantos de ellos crees que estarian encantados ahora de que el banco no les hubiera concedido el préstamo?
tinin:
Supongo que tienes razón pero tal como están las cosas ahora también pagamos una pasta de nuestros impuestos para inyectarlo en bancos y cajas mal gestionados y eso no impide que le sigan embargando la vida a la gente.
krakoa:
Los progres le tienen mucho miedo a Esperanza. Con ella se les iba a acabar el chollo. Se podria venir a Andalucía a mandar al paro a todos estos caciques socialistas que llevan 30 años mangoneandonos.
Lo envié ayer, pero veo que no salió, de modo que lo reenvío:
[aar2010] No le digo que no haya tenido suerte, aunque también es cierto que no me salí apenas de los cauces habituales, de modo que no sé si me hubieran puesto pegas caso de haber querido imponer otra tasadora o cualquier otra cosa. Imagino que sí aceptarán otras tasadoras, pero no cualesquiera otras sino únicamente aquellas en las que tengan confianza, normalmente porque sean de reconocido prestigio.
En cualquier caso, se explican más cosas sobre la tasación en este artículo (que menciona al gabinete TINSA como tasadora de prestigio habitualmente aceptada por cualquier entidad):
_http://www.i-hipotecas.es/hipotecas-nuevas/gastos/tasacion-vivienda.html
De todos modos, si vd. va a comprar un piso por una cantidad y va a pedir una hipoteca para dicha compra, también estará interesado en que le tasen el inmueble en el valor que a vd. le interesa. Del mismo modo, si el banco está interesado en concederle a vd. el préstamo (no deja de ser un producto comercial del que hacen negocio), también estará interesado en que la tasación se corresponda con el préstamo a conceder, ya que de no ser así, perdería la operación.
Al final, tanto si usa la tasadora del banco como si busca una tasadora externa, el cliente va a estar interesado en que le tasen el piso en el valor que está pagando para comprarlo, ya que su propia iniciativa de compra significa que él estima que ese es un valor adecuado, incluso bueno para dicho inmueble (si no fuese así, no lo estaría comprando).
Y puesto que vd. afirma no estar hablando de trapicheos sino de operaciones normales, no veo dónde está el problema con las tasadoras de los bancos.
Por otra parte, dice vd. que "aun en tu caso, el banco debería ser responsable ante el cliente de la tasación que acepta para conceder el préstamo".
Yo le pregunto: ¿hasta cuándo? En el artículo que le enlazaba antes se dice claramente que una tasación tiene fecha de caducidad porque los precios varían. Así las cosas, ¿hasta qué fecha cree vd. que debería el banco "responsabilizarse por la tasación"? Porque estos impagos no suelen suceder a los dos meses o tres de la compra, y las tasaciones suelen tener una vigencia de seis meses, pasados los cuales el propio banco obliga a retasar el inmueble.
Así, dice vd: "Yo creo que el que los clientes asuman la responsabilidad perdiendo la vivienda hipotecada y la parte ya pagada es suficiente castigo a una mala operación a la que muchos son llevados con engaños".
¿Y de dónde saca vd. que devolver una deuda es un "castigo"? Me temo que no se trata de castigar, sino de cumplir con las responsabilidades que se han asumido. Tenga en cuenta cómo han sucedido las cosas:
- Si alguien tenía un buen empleo cuando compró la casa, el banco habrá estimado que tenía suficiente aval por sí mismo. Pasado el tiempo, el cliente ha perdido su empleo, o bien han aumentado sus cargas familiares, de modo que ya no puede pagar. En ambos casos, la culpa no es del banco.
- Por otra parte, si el cliente no tenía tan buen empleo cuando fue al banco a pedir dinero, el banco le habrá dicho que no tiene suficiente aval. Ante esto, ¿cree acaso que hubo muchos clientes que se replantearon la compra y fueron a por un piso más económico? Muy al contrario, lo que normalmente hicieron fue usar el piso de sus padres como aval adicional, con lo que ahora habrá dejado a sus padres también en la calle.
Además, los bancos no van por ahí ofreciendo pisos "ful" a los clientes para engañarles, sino que son los propios clientes quienes llevan la oferta de compra debajo del brazo, con el precio ya acordado. ¿De dónde saca entonces vd. que la culpa es de los bancos? El banco se limita a prestar una cantidad muy importante de dinero y a aceptar una serie de garantías como aval de su devolución. La cantidad a pedir es responsabilidad del cliente, el valor real del aval es responsabilidad del cliente y el evaluar la propia capacidad para devolver el préstamo es responsabilidad del cliente. La responsabilidad del banco es prestar esa cantidad de dinero (cosa que hace escrupulosamente) y asegurarse de recuperarla (ya que en eso consiste su negocio).
Y termina vd. diciendo que: "Yo lo que digo es que el banco debería responder de los valores de tasación por los que concedió el préstamo. Y por supuesto que no pudieran adjudicarse las viviendas embargadas en el 50% del valor de tasación."
Como le digo, el banco responde, pero sólo durante los seis meses de vigencia de la tasación, no eternamente.
Y lo del famoso 50%, se debe a la mecánica de las subastas: si un bien mantiene su valor, se vende bien en una subasta y lo hace por más de ese 50% de su valor (de hecho, antes de embargarse y subastarse, los dueños del piso pueden intentar venderlo por su cuenta, pero si no lo logran será porque piden demasiado). Ahora bien, si el bien se ha devaluado una barbaridad (como sucede con algunas viviendas, que ahora valen fácilmente la mitad que hace unos años), no se venderá ni a la mitad de su precio. Así, si finalmente se valora a ese 50% del valor original es porque la ley prohíbe sacarlo a subasta por menos que ese valor.
Como dije, los bancos no son unos santos, pero eso no significa que tengan la culpa de lo que es nuestra responsabilidad. Al comprar un piso, vd. llega a un banco con el piso elegido y con el precio cerrado, y lo que quiere es que le den el dinero. ¿De dónde saca que complacerle es engañarle?
Un saludo.