Pocas veces he leído tres comentarios tres comentarios seguidos (Copeland, Goyo y Hayek) que me parezcan tan precisos y correctos como éstos. Lo más fantástico es que los tres (cuatro si incluimos al autor del artículo) tienen razón y aciertan en la suma. No es por tirarme flores a mí mismo (aunque de vez en cuando me da alientos y alguien tiene que hacerlo) pero todos estos análisis juntos los llevo haciendo desde 1999, o quizás con anterioridad. Desde luego en la interesante Bitácora de los primeros tiempos, éramos varios los que pensábamos así.
Siempre me quedo con una duda sobre la crisis inmobiliaria: ¿Qué fue de la nueva Ley del Suelo que se promulgó hace un año?
Como es un tema que no he seguido en detalle, no sé si esa Ley del Suelo llegó a entrar en vigor o no, o si después de entrar en vigor fue retirada o no. Como no he tenido noticia de lo contrario, creo que sí entró en vigor y que debe ser la actualmente vigente.
Fue hace año y medio, quiero recordar, que entró en vigor una nueva Ley del Suelo que permitía a las administraciones públicas expropiar el suelo a parecio de rústico, salvo que fuese suelo urbano consolidado.
A partir de ahí, entiendo que las inmobiliarias se hundieron por esa Ley del suelo: la primera consecuencia sería que el valor del suelo propiedad de las promotoras inmobiliarias caiga en picado, ya que nadie puede asegurar que no sea expropiado a precio de cosecha de cereal para hacer pasar una carretera o poner un parque (creo recordar que leí que la caída en el valor rondaba el 90%). Lógicamente, a renglón seguido el valor de las inmobiliarias (que tienen fuertes inversiones en suelo) cae también en picado. Las aseguradoras se niegan a valorar esos terrenos según su precio de mercado y sólo aseguran el valor como rústico, es decir un 10% de dicho precio de mercado. A continuación, se cierra el grifo de los créditos a las inmobiliarias porque esos terrenos, con ese valor tan bajo, ya no sirven como aval para los créditos. Muchas inmobiliarias emprenden una política de malvender tierra para conseguir algo de liquidez con que pagar las deudas, a menudo vendiendo a precio inferior al que pagaron al comprar, las que más se habían endeudado invirtiendo en suelo quiebran...
Como digo, la duda es si esa Ley está o no vigente a día de hoy porque, de ser así, creo que la ley de ZP sería uno de los principales factores responsables de la rapidez con la que el sector inmobiliario se ha venido abajo (pero claro, como la culpa es de Bush y Aznar...)
Un saludo.
Y además hay otros factores que han precipitado la catástrofe hipotecaria:
Mientras que en España y en general, en los países con tradición jurídica continental la financiación de la compra de vivienda se articula en torno a préstamos con garantía hipotecaria superpuesta a la personal, en los USA esto último es desconocid. Es decir si aquí no pagas, te pueden embargar la nómina, la cuenta o ejecutar la hipoteca, respondes con todo tu patrimonio. Allí, devuelves las llaves (la canción de moda es "jingle keys") y listo. Listo pero el Banco cae porque de repente, todas las hipotecas son subprime, incluso las que en un principio no lo eran.
Aparte de que la falta de requisitos formales para su constitución (escritura pública-registro de la propiedad) facilita enormemente el fraude inmobiliario, otro factor institucional de riesgo.
Todo esto es verdad, pero el origen de esta crisis yo creo que no es el que citas (el dinero barato).
Para mí el origen de la crisis es la intervención del Gobierno, sí, pero la intervención del suelo. Tú mismo dices que todo esto se construyó bajo la falcia de que los pisos siempre suben. ¿Y cuál es el origen de esa falacia?. Es la intervención del suelo.
Si el suelo estuviese liberalizado los pisos no subirían de precio y por tanto nadie pensaría en ellos como una inversión, y, por último, nadie pediría créditos para invertir en algo que no sube de precio por muy baratos que fueran los créditos.
El dinero en estos últimos años ha sido barato para todo; pisos, muebles, coches, televisiones, etc. ¿Por qué los inversores han utilizado esos créditos para invertir en pisos y no en coches, etc.?. Por que los pisos suben de precio tradicionalmente por culpa de la intervención de suelo y lo demás (coches, muebles, etc.) no sube de precio porque no tiene la oferta restringida de forma artificial como sucede con los inmuebles.
Perfecto artículo, pero me quedan algunos flecos: ¿cómo se dejó de pagar el coste de las hipotecas en un país que apenas tenía desempleo? ¿en qué preciso momento se hunde el precio de los activos si la demanda seguía...? ¿la escuela monetarista ha fracasado al reducir todo a la manipulación, aunque "controlada",y a un excesivo racionalismo de los tipos de interés y del dinero?
Por último puede dar la impresión de que EEUU originó la crisis, cuando yo creo que lo que pasó es que allí detonó primero haciendo prender al resto por el peso de la economía globalizada, pero los mismos defectos existían en prácticamente todo el mundo, pues la magnitud del desastre no es sólo por contagio... (es una reflexión que nos puedes explicar en una segunda parte del artículo)
Muchas gracias
Sigo preguntando:
¿Alguien me puede aclarar si al final se promulgó la Ley del suelo tal y como se anunciaba hace un año? Lo digo porque creo que hay un texto refundido que data de mayo o junio y no sé si ese texto corrigió o mantuvo lo de expropiar suelo urbanizable no consolidado a precio de rústico.
Pego un par de enlaces sobre el tema, pero que datan de febrero:
[http://www.cienladrillos.com/2008/02/08-los-perversos-efectos-de-la-ley-del-suelo] (creo que igual no salen bien los enlaces con el sistema nuevo de comentarios, de modo que cambio barras por asteriscos: http:**www.cienladrillos.com*2008*02*08-los-perversos-efectos-de-la-ley-del-suelo)
[http://www.libertaddigital.com/economia/el-gobierno-abarata-un-90-por-ciento-la-expropiacion-de-terrenos-privados-1276324700/] (http:**www.libertaddigital.com*economia*el-gobierno-abarata-un-90-por-ciento-la-expropiacion-de-terrenos-privados-1276324700*)
Un saludo.