Uro Property Holding (antigua Samos), la SOCIMI que posee un tercio de las sucursales del Santander debutó la semana pasada en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) con una subida en su primer día de cotización del 5,05%, hasta los 105,05 euros.
Los principales accionistas de Uro Property Holding son el Banco Santander, con el 24% del capital, Atisha Holdign, con el 21,7%, Caixabank y Phoenix Life (ambas con un 14% del capital) y BNP Paribas con el 8,81% de la sociedad.
Uro Property es propietaria de 1.136 oficinas alquiladas todas ellas al Banco Santander, tal y como indica el folleto de la emisión que tuvo lugar la semana pasada. En el año 2013 sus ingresos por rentas del total de activos inmobiliarios ascendieron a la impresionante cifra de 125,9 millones de euros. El precio de salida a Bolsa arroja una valoración de la compañía de 259,7 millones de euros.
Nuevo inquilino en el MAB
Tras el estallido del caso Gowex, los inversores veían con recelo el mercado alternativo bursátil. La primera sociedad en salir a cotizar tras el escándalo fue Only-Apartments, cuyo recorrido en Bolsa no ha sido hasta la fecha un fiasco, como sucediera con Gowex.
La contratación de acciones de Uro Property se llevará a cabo a través de la modalidad conocida como fixing, con dos cruces entre bid y ask por sesión, en los que se agruparán todas las órdenes emitidas a lo largo de la jornada. Renta 4 ha sido fichado como asesor registrado y proveedor de liquidez para las acciones de la sociedad.
Apalancamiento
Las entidades que participan en el capital de Uro Properties (Banco Santander, Atisha Holdign, Caixabank, Phoenix Life y BNP Paribas) acordaron el año pasado firmar una refinanciación de la compañía, de forma tal que capitalizaron la deuda para convertirla en capital.
Con esta operación de conversión de deuda en capital, la sociedad se quedó con un pasivo de 1.450 millones de euros, lo que supone un apalancamiento que no llega al 75%. Dicho nivel de apalancamiento está significativamente por encima del 50% que intentan tener la mayoría de SOCIMI's. No obstante, la estabilidad del flujo de caja de 125 millones de euros que recibe cada año del Banco Santander le ha permitido un apalancamiento operativo mayor que el resto de comparables.
Aprovechando la reestructuración financiera de la sociedad el pasado año, también se renegoció el contrato de arrendamiento con Banco Santander. El acuerdo entre Uro Property y Banco Santander se cerró por un plazo de 25 años, ampliable en otros 14 años para algunos activos. En dicho acuerdo, Uro Property logró algunos beneficios, como son los derechos de sustitución de locales para una parte muy minoritaria de la cartera, que está por debajo del 1%.
La prioridad absoluta de la sociedad en su salida a bolsa es la de consolidarse como SOCIMI. Tanto es así que todos los accionistas se han comprometido a permanecer con la misma participación en la sociedad durante al menos un año. El objetivo en este tiempo es lograr mejorar las condiciones financieras de la deuda -la sociedad se financia actualmente a 300 puntos básicos- y reorganizar el balance.
Boom de la inversión extranjera en SOCIMI's
No cabe ninguna duda que el ladrillo está dando signos de recuperación. El pasado noviembre comentábamos en estas mismas páginas que el todopoderoso Warren Buffett había constituido una sociedad en nuestro país de la mano de la familia Botín con el objetivo de invertir en ladrillo español.
También copó titulares la noticia de que George Soros, otro genio de la inversión bursátil, había decido invertir en nuestro país en la SOCIMI Hispania. Dicha sociedad llegó incluso a presentar una oferta por Realia, empresa por la que actualmente está pujando Carlos Slim, uno de los hombres más ricos del mundo.
En el siguiente gráfico podemos ver las mayores SOCIMI's de nuestro país y el significativo porcentaje que pertenece a capital extranjero. Buena señal que el ladrillo español vuelva a recuperarse, pero mejor noticia aún que la inversión extranjera en el mismo sea mayoritaria.
