El precio medio de la vivienda sube por primera vez en España desde hace seis años, pero el volumen de compraventas cae y se mantiene en mínimos históricos. Ambos datos podrían indicar que el grueso de las transacciones se concentra en la parte más alta del mercado (los pisos más caros), explicando así el leve repunte de precios.
En concreto, el precio medio de la vivienda en España aumentó un 0,97% interanual durante el segundo trimestre del año, según el informe del Colegio de Registradores de la Propiedad publicado este lunes. Se trata de la primera subida en los últimos seis años.
En comparación con el trimestre anterior, el precio de la vivienda experimentó un incremento del 1,53% lo que, según los registradores, constata por tercer trimestre consecutivo "el incipiente cambio de tendencia". La reducción acumulada desde los máximos del ciclo alcista es del 32%, con precios similares a los de 2003.
Por su parte, el número de compraventas de vivienda inscritas en el segundo trimestre fue 78.464, con un descenso del 5,49% sobre el trimestre precedente, aunque por encima del mínimo histórico del cuarto trimestre de 2013 (72.560 compraventas).
La vivienda nueva registró 30.605 compraventas (39,01% del total), marcando el mínimo de la serie histórica con un descenso intertrimestral del 18,89%. Por el contrario, la vivienda usada alcanzó 47.859 operaciones inscritas (60,99%), con un incremento del 5,67%. La vivienda protegida, de su lado, continuó perdiendo peso relativo y supuso el 3,24% del total, frente al 5,19% del primer trimestre.
Las provincias de la costa mediterránea y las islas son las que siguen mostrando un mejor comportamiento con respecto a las compraventas de vivienda. Concretamente, durante el segundo trimestre la provincia de Madrid ha sido la que ha contado con un mayor número de compraventas registradas (10.522), seguida de Barcelona (7.983), Alicante (6.006), Málaga (5.228) y Valencia (4.259).
Tomando los resultados de los últimos doce meses, se siguen alcanzando mínimos históricos, fundamentalmente como consecuencia del bajo número de compraventas de vivienda de la segunda mitad del año 2013. Concretamente, en el último año el número de compraventas de vivienda ha sido de 310.864, de las que 149.378 se produjeron en la segunda mitad de 2013 y 161.486 en la primera mitad de 2014.
Las tasas de variación interanuales todavía mantienen el signo negativo con un descenso del -8,91%, pero con un comportamiento muy distinto dependiendo de la tipología de vivienda. De este modo, la vivienda nueva es quien explica la práctica totalidad del descenso, con una reducción interanual del -17,79%, ya que la vivienda usada se encuentra prácticamente en un escenario de estabilidad interanual, con una tasa del -0,59%.
Según Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario Idealista.com, el incremento de precio unido al descenso del número de operaciones cerradas "podría estar indicando que las compraventas que se producen pertenecen a la parte más alta del mercado, probablemente debido a las elevadas exigencias de la banca a la hora de conceder hipotecas que dificulta la venta de las viviendas más económicas".
En su opinión, "podríamos estar ante la paradoja de que el precio medio sube porque sólo se venden las viviendas de precio medio/alto, mientras que el resto del mercado continúa teniendo que ajustar precios para cerrar las operaciones".
En este sentido, los Registradores señalan en su informe que "los actuales niveles de precios de la vivienda parecen interesantes para aquellas personas con capacidad de compra, dejando atrás la generalizada tendencia descendente".
Y añaden que "aquellos agentes con capacidad de compra que durante años han paralizado la toma de decisiones sobre demanda de vivienda pueden replantearse esta situación, dando lugar a una reactivación más intensa del mercado inmobiliario", conforme las expectativas económicas sigan mejorando.
De este modo, "la demanda de vivienda podría reactivarse ya no únicamente por un perfil de demandante usuario, que ha caracterizado al mercado durante el ciclo bajista, sino también por un perfil de demandante inversor, cansado por la falta de una rentabilidad esperada adecuada en la mayor parte de mercados de inversión, que perciba en el mercado inmobiliario una rentabilidad a corto plazo comparativamente baja con respecto a otras alternativas, pero con un comportamiento mucho más favorable desde una perspectiva de medio y largo plazo", afirman.
La compra de extranjeros aumenta
Algunos indicadores apuntan a esta misma línea, como el descenso del endeudamiento hipotecario, el nuevo perfil de comprador de vivienda y el creciente interés de los extranjeros en el mercado inmobiliario español.
Así, el endeudamiento hipotecario medio por vivienda se situó en 101.553 euros en el segundo trimestre, con un descenso del 2,40% sobre el trimestre anterior, aunque trece comunidades autónomas se encuentran ya por debajo de los 100.000 euros.
Mientras, el nuevo perfil del comprador de vivienda poco tiene que ver con el de los años de la burbuja. Entonces, parejas jóvenes, inmigrantes recién llegados e inversores se disputaban los carteles de ‘se vende’. Pero ahora los compradores tienen un perfil más maduro, adquieren las casas al contado o son más solventes que los de antaño. El rango de edad se mueve entre los 30 y los 50 años y quienes se convierten en propietarios de una vivienda en forma de inversión, lo hacen buscando rentabilidades a largo plazo, según recoge el portal Idealista.
"Muchas de estas personas quieren dedicar unos 80.000-70.000 euros y compran directamente al contado", asevera José García Montalvo, catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra. En 2013, cuatro de cada diez adquisiciones fueron sin hipoteca. Según Encinar, "antes buscaban rentabilidades a corto plazo, ya que compraban y vendían relativamente rápido, ahora son más pacientes y optan por retornos a un periodo más largo y mediante el alquiler".
Por último, la compra de vivienda por extranjeros sigue marcando máximos históricos. En esta ocasión, durante el segundo trimestre el 13,03% de las compras de vivienda han sido realizadas por extranjeros. Británicos mantienen el liderazgo con el 15,77% de las compras realizadas por extranjeros, seguidos de franceses (10,11%), rusos (8,08%), alemanes (7,53%), belgas (7,26%), suecos (5,93%), italianos (4,72%) y noruegos (4,25%).
