Franceses, belgas, alemanes y nórdicos están comprando más viviendas en España que en 2007. En términos absolutos no es mucho, hablamos en total de unas 12.500 transacciones por parte de ciudadanos de estos países de las 324.000 que se realizaron en total en los últimos doce meses. Pero el dato es significativo. Implica que nuestros vecinos ricos piensan que el mercado inmobiliario español ofrece buenas oportunidades. Y se están lanzando a aprovecharlas.
Tradicionalmente, el comportamiento de nuestros vecinos comunitarios ha anticipado los cambios en el mercado de la vivienda. A comienzos de siglo empezaron a comprar casas, un par de años antes de que la burbuja comenzase a inflarse. Luego, entre 2005 y 2007, fueron saliendo poco a poco del mercado, anticipándose también al estallido de la burbuja. Ahora, vuelven a nuestras ciudades (y sobre todo, a nuestras costas). ¿Será esta la señal de que el ajuste está cerca de su fin?
¿Cambio de tendencia?
El mercado de la vivienda ofreció este lunes uno de los primeros signos positivos de los últimos años. Según los datos ofrecidos por el Colegio de Registradores, el precio subió en el tercer trimestre del año un 0,9% en comparación con el segundo. No es mucho. De hecho, en términos interanuales, se mantiene un descenso del 5,35%. Pero es el primer cambio de tendencia desde hace cinco ejercicios.
Tras el desplome que ha visto el sector inmobiliario español, con caídas superiores al 30% desde los niveles de la burbuja, una subida tan nimia no puede servir para lanzar las campanas al vuelo. De hecho, Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, explicaba este lunes en Es Noticia que, con los datos conocidos, no se puede asegurar que el precio de la vivienda haya tocado suelo.
José Luis Ruiz Bartolomé, autor del blog de Libre Mercado Adiós, Ladrillo, Adiós, es algo más optimista, aunque tampoco cree que haya llegado el momento de una completa recuperación: "Quién sabe dónde estamos. Es buena señal que coincidan los informes de los registradores y de Fotocasa. Probablemente en algunas zonas sí se haya tocado fondo. Y en algunos barrios, están empezando a aparecer promociones. No es que proliferen, pero sí hay algunas promociones nuevas".
Pero aún quedan importantes riesgos. El FMI advertía el viernes, en su informe sobre la banca española, que varias ratios siguen estando en niveles superiores a su media histórica. Hablaba, por ejemplo, de los precios de los alquileres en relación con los de compra o del porcentaje de los ingresos que una familia tiene que dedicar al pago de su hipoteca.
Los extranjeros
En este panorama, una de las cifras más destacadas es la que ofrecen los extranjeros, que poco a poco están volviendo al mercado español. De hecho, en los últimos doce meses, han comprado casi 31.000 viviendas, el 10,44% del total. Ésta es un dato histórico. Nunca antes, desde que se comenzó a realizar esta estadística hace ocho años, los foráneos tuvieron un porcentaje superior. Además, en el último trimestre han alcanzado el 12,16% del total, lo que quiere decir que se intensifica esta tendencia.
Como casi siempre, los británicos están en cabeza de la lista, con casi 5.000 compras en doce meses. Esto no sorprende a nadie porque tradicionalmente han sido los mejores clientes de las inmobiliarias españolas. Pero sus números absolutos siguen por debajo de los mejores años del mercado (en esto pueden pesar los vaivenes en el tipo de cambio). Por ejemplo, en 2007, los súbditos de Su Graciosa Majestad adquirieron más de 17.000 viviendas en nuestro país.
Tras los británicos, aparecen franceses, rusos, belgas, alemanes y suecos. Del papel de los rusos se ha hablado mucho en los últimos meses, pero quizás lo más destacado sea el cambio de los ciudadanos de los países más ricos de la UE.
Como puede verse en la siguiente tabla, entre 2008 y 2010 hubo un importante descenso en el número de viviendas compradas por los extranjeros en España. La principal razón es que los inmigrantes de comienzos de siglo (ecuatorianos, marroquíes, colombianos, rumanos,...) dejaron de comprarse un piso.
Sin embargo, a partir de 2011, las cifras comienzan a recuperarse. La razón es que hay un relevo en nacionalidades. Los rusos han sido muy importantes, pero lo que no se comenta tanto es la entrada de un importante flujo de nuevos compradores que llegan desde los países ricos de la UE: Francia, Alemania, Bélgica o Suecia.
Por ejemplo, los galos han pasado de 1.200 adquisiciones en 2009 a 3.215 en los últimos doce meses. Y los belgas, que ni siquiera aparecían entre las 20 primeras nacionalidades en 2007 (por eso no hay datos en ese ejercicio), compraron 2.372 viviendas entre septiembre de 2012 y el mismo mes de este año. También los alemanes están comprando mucho más, aunque su subida es menos significativa. Y suecos o noruegos también mantienen la misma tendencia positiva.
Datos de los anuarios del Colegio de Registradores
España comparte moneda con franceses o alemanes (no con suecos o noruegos), por lo que el incremento en las compras no se puede atribuir al precio de las divisas. Todo apunta a que nuestros vecinos comunitarios cree que el mercado está en buenas condiciones. Vamos, que hay unas cuantas gangas y merece la pena arriesgarse. Y esto sí puede ser una buena noticia porque, como apuntábamos antes, en las últimas décadas el comportamiento de los extranjeros ha servido como indicador adelantado del mercado (como se puede ver en el gráfico inferior, de perpe.es).
Ruiz Bartolomé apunta que "el ajuste ha sido tan fuerte que ha despertado, poco a poco, a la demanda extranjera. Quitando a los ingleses, el resto de los mercados sí está por encima de los niveles del momento de la burbuja". Esto se nota en que tanto en ventas absolutas como en precios, las provincias costeras son las que más se están recuperando. Aunque también hay que decir que fueron las que más sufrieron el ajuste, por lo que siguen lejísimos de los niveles de la burbuja.
