El precio medio del metro cuadrado de suelo urbano se situó en el segundo trimestre del año en 161,5 euros, según las estadísticas oficiales que el Ministerio de Fomento publicó este lunes. A algunos no les dirá mucho. Especialmente a aquellos que comprasen en el tercer trimestre de 2007, cuando este precio superaba los 285 euros/m2. Pero supone un ligerísimo incremento del 2,7% respecto al trimestre anterior.
No es mucho. Más aún teniendo en cuenta que el acumulado interanual ha caído un 17%. Pero supone un mínimo respiro en un mercado que ha vivido un derrumbe casi continuo desde que la burbuja del ladrillo alcanzó su máximo hace seis años.
Y no es el único indicador que apunta hacia un posible cambio de tendencia. Por ejemplo, el índice de precios de vivienda del INE del segundo trimestre presenta una caída mínima del 0,8% (sólo un 0,1% para vivienda usada). En lo que hace referencia a las ventas, entre abril y junio se llegó a las 80.722 unidades. Es un descenso del 4,2% en comparación con lo ocurrido en el mismo período de 2012; supone una caída notable, pero hay que tener en cuenta que en el primer trimestre de este año el desplome había sido del 21%.
Ha habido varios factores que han podido contribuir a la relativa mejora (o al empeoramiento más suave) del sector. Para empezar, el mercado inmobiliario español lleva ya seis años consecutivos de caídas. Y no hablamos de ligeros descensos; lo que se ha producido no es un ajuste, sino un derrumbe en toda regla. Por ejemplo, el índice de precios de Tinsa ha pasado de los 2.261 puntos en agosto de 2007 a 1.401 en el último mes (un 39% menos). En cuanto a las operaciones, de las 955.000 compraventas de 2006 a las menos de 365.000 del año pasado (un 62% menos). Llegados a este punto, es complicado que se mantenga el ritmo del desplome. En algún momento hay que tocar suelo y puede que estemos cerca de ese punto.
Extranjeros y costa
Según las cifras oficiales, la ralentización de la caída se ha debido principalmente a la vivienda de segunda mano (que incluso ha visto un aumento de operaciones), las provincias costeras y las compras por parte de los extranjeros. En el primer caso, tal y como apunta Rafael Pampillón en el blog del IE, "mientras se reducen las ventas de las viviendas nuevas, en cambio las de las usadas aumentan. El mejor comportamiento de la vivienda usada se debe a que tiene precios más ajustados". Esto es lógico. Las familias que necesitaron vender sus pisos han tenido que hacer la correspondiente reducción en los precios. Mientras, las grandes inmobiliarias y promotoras han sobrevivido todos estos años en base a refinanciaciones, pero sin hacer las rebajas que habrían sido imprescindibles.
En cuanto a los extranjeros y la zona costera, todo parece indicar que los bajos precios y la presencia de auténticas gangas han animado a los inversores foráneos. En provincias como Alicante, Málaga, Tenerife o Baleares estamos hablando de que estas operaciones superan el 35% del total.
Evidentemente, los compradores de fuera de nuestras fronteras no podrán sustituir a los nacionales como para que el mercado alcance cifras de burbuja. Por ejemplo, de las 80.722 viviendas vendidas en el segundo trimestre, sólo 12.546 fueron compradas por extranjeros y 1.086 más por no residentes. Siguen siendo un porcentaje bajo del total. Y por mucho que crezca su número, no será suficiente para que se llegue a las más de 250.000 operaciones totales del segundo trimestre de 2006. Estas cifras (o algo parecido) sólo podrán volver cuando el comprador español vuelva a escena. Pero alemanes, ingleses, rusos o chinos podrían ser la chispa que animase algo el mortecino mercado, especialmente en la costa.
El futuro
A pesar de todos estos datos, es complicado prever cómo será el futuro cercano del mercado inmobiliario español. Pampillón calcula que, con un stock de 640.000 viviendas nuevas vacías, "teniendo en cuenta la cantidad de viviendas que se construyen (40.000 unidades/año) y el de ventas (150.000 unidades) se necesitarían más de 4 años para normalizar la situación del mercado de vivienda nueva". En este sentido, los expertos apuntan a que los precios seguirán a la baja, especialmente en la obra nueva. Probablemente sea una tendencia muy moderada, pero descendente, excepto en ciertas provincias en las que podría comenzar un ligero ascenso.
La segunda duda reside en el comportamiento de los compradores nacionales. Ahora mismo, el hogar medio español dedica algo más del 30% de sus ingresos a la compra de una vivienda. En ese nivel, no debería estar lejos el momento en el que vuelva la confianza. No será un cambio rápido. La experiencia de los últimos años no ayudará. El batacazo ha sido muy fuerte. Pero poco a poco, los síntomas apuntan a que el enfermo, aunque sigue muy grave, está empezando a estabilizarse.