Aunque no hay demasiados candidatos para entrar en el banco malo, podría haber unos cuantos interesados en llevarse sus pisos. Para explicar esta aparente paradoja no hay más que acudir al decreto de constitución de la Sareb. Lo que en un caso (los que se queden con las acciones de la entidad) son trabas o al menos falta de ventajas; en el otro (los que sólo quieran pisos) se transforma en una alfombra roja que facilite el paso a los interesados.
Y esta alfombra roja no es otra que la constitución de un Fondo Activo Bancario, el nuevo mecanismo de inversión creado específicamente para este caso. Estos instrumentos, a mitad de camino entre un fondo de titulización y las instituciones de inversión colectiva, deberían ser los depositarios naturales de los activos en poder del banco malo.
El papel de los FAB
En principio, no está previsto que la Sareb venda directamente al público minorista. Sus clientes, deberían ser fondos, inmobiliarias, etc... El proceso lógico debería ser el siguiente: Bankia (por ejemplo) traspasa a su balance una promoción en Valencia; la Sareb se la vende a una inmobiliaria inglesa; esta empresa busca clientes británicos que quieran una segunda residencia en la costa.
¿Y dónde entran los FAB en todo esto? Podríamos decir que estos fondos serían un intermediario más, y muy útil, en este proceso. Puede que haya inversores que piensen que, aunque ahora mismo el ladrillo en España está muy devaluado, a medio plazo puede ser una buena inversión. Quizás no sean exactamente inmobiliarias o compañías del sector, sino fondos internacionales especializados en comprar un bien y esperar a que el mercado afronte una coyuntura más favorable. Pues bien, para este tipo de inversor es para el que está pensado el FAB.
La idea es que la Sareb haga paquetes más pequeños con sus activos. Por ejemplo, que coja veinte promociones de costa como la del ejemplo y haga un grupo con ellas. Luego, la tarea es buscar a un inversor o varios que creen un FAB al que venderle esas 20 promociones. En ese momento, los pisos salen del control del banco malo, que recupera su inversión. A partir de entonces, los problemas asociados a la venta de los activos y los beneficios que pueda conseguir son para el FAB (que, por otro lado, puede tener una vida superior a los 15 años que fija el decreto para la Sareb).
Incluso, el decreto permite que los Fondos se dividan en compartimentos. Por ejemplo, un FAB que tiene vivienda en la costa y en Madrid, puede dividirse en dos y buscar inversores para una y otra parte. Y los acreedores sólo podrán cobrarse frente al patrimonio de ese compartimento.
¿Y quién puede entrar a forma parte de estos instrumentos? Pues en principio cualquiera. Un FAB puede tener uno o varios propietarios e incluso, puede emitir participaciones para atraer inversores (formando una especie de sindicato inversor). Eso sí, para evitarse líos como los de las preferentes, el Gobierno ha puesto un mínimo de 100.000 euros, lo que elimina de la ecuación a casi todos los particulares.
Fiscalidad
Como decíamos, uno de los principales atractivos de los FAB estará en su fiscalidad. El Gobierno quiere que ésta sea atractiva, para atraer a los fondos internacionales especializados en este tipo de operaciones. La idea es que la mayoría de los activos en poder del banco malo se canalicen al mercado a través de este instrumento, nuevo en la legislación española.
Mientras la Sareb tiene una tributación similar a otros sujetos del Impuesto de Sociedades, los FAB tendrán un tratamiento especial. Para empezar, cada fondo tributará al 1% y tendrán el mismo tratamiento que las instituciones de inversión colectiva (las famosas Sicav).
Evidentemente, cuando sus partícipes saquen su dinero del fondo tributarán como todo hijo de vecino, aunque incluso en este caso con algunas ventajas. Por ejemplo, los sujetos pasivos del Impuesto de Sociedades y las personas físicas residentes en España pagarán el 21%. Mientras, los no residentes tendrán una exención de renta en los mismos términos que la deuda pública.
Cuando se acaben los 15 años de vida de la Sareb, los Fab pasarán a tributar al tipo general del Impuesto de Sociedades, aunque los inversores seguirán manteniendo el régimen fiscal explicado en el anterior párrafo.
¿A qué precio?
Está claro que el Gobierno quiere que los pisos empiecen a salir del balance de la Sareb cuanto antes. No mañana, pero tampoco dentro de 14 años y 11 meses. Pero para ello el precio que tendrán que tener los activos tendrá que ser muy atractivo. Incluso con ventajas fiscales, el sector inmobiliario español no está en un gran momento que digamos.
Pero claro, si los precios son muy bajos, tanto la Sareb como los bancos que no hayan traspasado sus pisos a esta entidad podrían verse en problemas, porque una salida brusca de viviendas al mercado tiraría aún más los precios. Y los balances ya no están para muchas alegrías, ni para seguir provisionando pérdidas del ladrillo eternamente. En este equilibrio se jugará la partida. ¿El resultado? En quince años.