Las medidas anunciadas el pasado viernes por el Gobierno tras el Consejo de Ministros referidas a la "flexibilización" del mercado de alquiler han despertado muchas dudas entre los caseros y los inquilinos.
La nueva norma también ha generado críticas y comentarios de los expertos del sector, que coinciden en que la reforma se queda corta. Alquiler Seguro niega que los plazo de desahucios por impago del alquiler se vayan a reducir a diez días mientras que Pisos.com cree que el plazo para los desahucios se ha "malinterpretado" y está "lejos de la realidad". Por su parte, Idealista.com, líder en el mercado inmobiliario, considera que el mercado de alquiler en España es "raquítico".
La nueva norma también ha generado críticas y comentarios de los expertos del sector, que coinciden en que la reforma se queda corta. Alquiler Seguro niega que los plazo de desahucios por impago del alquiler se vayan a reducir a diez días mientras que Pisos.com cree que el plazo para los desahucios se ha "malinterpretado" y está "lejos de la realidad". Por su parte, Idealista.com, líder en el mercado inmobiliario, considera que el mercado de alquiler en España es "raquítico".
Para aclarar el desconcierto que han generado las medidas entre inquilinos y caseros, idealista.com ha respondido a las diez preguntas más frecuentes al respecto. Antes de solucionar tales dudas hay que dejar claro que la ley aún no ha entrado en vigor y que aún puede sufrir variaciones antes de aprobarse definitivamente.
1. ¿Cuándo entrarán en vigor los cambios en la nueva ley de alquiler?
La fecha definitiva en la entrará en vigor la nueva ley de alquiler se desconoce, pues depende de varios factores. Fuentes del Congreso de los Diputados explican que, en primer lugar, el proyecto remitido por el Consejo de Ministros ha de ser calificado por la mesa de la Cámara, algo que no ocurrirá al menos hasta septiembre.
El proceso es largo, ya que después el texto será remitido al Senado para su aprobación, pero en el Senado puede sufrir modificaciones en el caso de que los partidos presenten enmiendas. La velocidad de estos trámites dependerá de si éste se lleva a cabo por vía de urgencia o no, algo que aún se desconoce. En definitiva, el proceso puede durar meses.
El proceso es largo, ya que después el texto será remitido al Senado para su aprobación, pero en el Senado puede sufrir modificaciones en el caso de que los partidos presenten enmiendas. La velocidad de estos trámites dependerá de si éste se lleva a cabo por vía de urgencia o no, algo que aún se desconoce. En definitiva, el proceso puede durar meses.
2. ¿La nueva ley tendrá efectos retroactivos?
Aunque habrá que esperar a ver el texto definitivo que se apruebe, en principio cabe esperar que los cambios sólo afectarán a los contratos que se firmen a partir de su entrada en vigor, no a los firmados con anterioridad. Así lo confirman fuentes del Ministerio de Fomento, que aseguran que ninguno de los puntos que incluirá la nueva ley afectará a los contratos firmados con anterioridad.
3. ¿Qué cambios hay en la actualización del precio del alquiler?
Actualmente, la renta mensual se actualiza anualmente de acuerdo con la subida del IPC. A partir de ahora, cuando se apruebe el proyecto de ley, casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta.
4. ¿Qué varía en el derecho de preferencia del inquilino para poder comprar la casa donde vive alquilado si su casero la pone en venta?
En la actualidad, el derecho de preferencia es irrenunciable por el inquilino en todo caso, pero a partir de la aprobación definitiva de la reforma se podrá pactar en el contrato la renuncia a este derecho por parte del inquilino.
5. ¿Hay modificación en la duración de los contratos?
Hasta ahora la duración de la prórroga forzosa es de cinco años y la de la prórroga tácita, de tres. Cuando entre en vigor la ley (siempre y cuando no haya modificaciones durante el proceso) se reduce a tres años la duración de la prórroga forzosa y a un año la duración de la prórroga tácita.
6 .¿Cuándo podrá abandonar la vivienda el inquilino?
El inquilino podrá desistir del contrato siempre que lo comunique con una antelación mínima de un mes.
7. ¿Podrá echarme el casero de la vivienda alquilada?
Antes de la entrada en vigor de la ley, el propietario sólo puede recuperar la vivienda si es para residencia habitual suya o de un familiar directo cuando se haya pactado en el contrato. A partir de que se refrende en el Senado, el dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la vivienda como permanente para sí, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad con el preaviso de 2 meses.
8. Si mi casero vende la vivienda, ¿debe el nuevo propietario respetar las condiciones de la vivienda alquilada?
Sólo habrá obligación de mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad (aunque este registro es voluntario). Actualmente, registrar el contrato de alquiler tiene un coste de unos 45 euros para un contrato de alquiler de un año cuya renta sea de 1.000 euros y el proceso implica:
- Acudir al notario para elevar el contrato a escritura pública (por lo que casero e inquilino han de estar de acuerdo en registrar el contrato).
- Pagar los impuestos.
- Acudir al registro.
No obstante, fuentes del colegio de registradores explican que la metodología actual puede cambiar y que habrá que esperar a conocer el texto definitivo de la nueva ley
9. ¿Cuánto se tardará en echar a un inquilino que no pague?
Ahora hay que denunciar el impago y obtener una sentencia para resolver el desahucio. El pago de la deuda es posible hasta el último momento para impedir el desahucio. El proceso puede durar años por los atascos de los juzgados y la burocracia que conlleva.
Con el proyecto de ley aprobado el viernes, se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague o muestre oposición. El auto del juez finaliza el proceso en lugar del decreto del secretario judicial. Es decir, se reduce la burocracia. No obstante, el desahucio puede tardar meses. Ésta es quizá la medida más polémica de la reforma. Aunque con ella se pretende agilizar los trámites, la realidad es que el proceso puede seguir siendo largo debido al colapso en los juzgados españoles.
Con el proyecto de ley aprobado el viernes, se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague o muestre oposición. El auto del juez finaliza el proceso en lugar del decreto del secretario judicial. Es decir, se reduce la burocracia. No obstante, el desahucio puede tardar meses. Ésta es quizá la medida más polémica de la reforma. Aunque con ella se pretende agilizar los trámites, la realidad es que el proceso puede seguir siendo largo debido al colapso en los juzgados españoles.
10. ¿Hay cambios en las medidas fiscales para inversores?
En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del 85% sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete).