Las entidades financieras que adquirieron 2.030 viviendas construidas por Francisco Hernando, el Pocero, en el complejo residencial que lleva su nombre en Seseña (Toledo) llevan desde finales de 2011 vendiendo sin parar pisos en esta localidad.
Tras el bloqueo del exalcalde de la localidad, Manuel Fuentes (IU), que se negaba a conceder la licencia de primera ocupación para estas viviendas, las elecciones municipales del pasado mayo otorgaron el poder al popular Carlos Velázquez que ha desbloqueado estas operaciones.
CAM-Sabadell, Novacaixagalicia, Banco Santander y Popular se hicieron en 2008 con 2.030 viviendas a cambio de la deuda de Francisco Hernando. El bloqueo por parte del anterior gobierno de IU de la localidad se justificaba porque El Pocero no había llevado a cabo las obras correspondientes en relación a las infraestructuras de los aledaños de la urbanización.
El paradigma de la burbuja inmobiliaria
El que durante cinco años ha sido calificado como el paradigma de la crisis inmobiliaria o como la urbanización fantasma edificada en el desierto, se vende hoy por los bancos como si fuese un lugar idílico. Un complejo residencial prácticamente deshabitado y duramente criticado por considerar que sólo se construyó para especular sin que casara de demanda con la oferta, se vende ahora con atractivas ofertas por parte de los bancos.
A raíz del cambio de gobierno en la localidad toledana, se ha reactivado el mercado inmobiliario del sueño del Pocero. Francisco Hernando inició la construcción de Seseña en 2003. El proyecto final del complejo contaría con 13.500 viviendas que serían ocupadas por aproximadamente 50.000 personas en una zona seca y totalmente despoblada.
El sueño urbanístico del Pocero se truncó en 2007 con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. En ese momento, Nueva Seseña tenía construidas 5.000 viviendas, y todo quedó paralizado. En 2004, las viviendas eran adquiridas por unos 180.000 euros por, aproximadamente, 3.000 familias, viviendas de primera calidad que en tres años duplicaron su valor. Pero tras el estallido de la burbuja, la venta de viviendas comenzó a caer y cada vez menos personas estaban dispuestas a vivir en un secarral lejos de colegios, hospitales y tiendas. Más de 2.000 viviendas pasaron entonces a manos de los bancos como cobro de sus créditos.
La estrategia del Santander
Parte del cambio de esta situación ha venido de la mano del Pocero, que ha pagado una deuda tributaria de casi seis millones de euros y ha donado al ayuntamiento un edificio valorado en más de dos millones de euros. Por otra parte, el cambio de Gobierno en la localidad ha facilitado el desbloqueo que durante años ha imposibilitado IU.
Los bancos que poseían viviendas del residencial del Pocero han iniciado desde octubre de 2011 un ambicioso plan estratégico de ventas. El Banco Santander ha sido el que más viviendas de Seseña ha conseguido colocar. El banco de Emilio Botín, a través de su filial inmobiliaria Altamira ha conseguido vender 480 inmuebles en tan sólo cinco meses de una promoción de 500 pisos de distintos tipos (2, 3 y 4 dormitorios y áticos).
La inmobiliaria de Banco Santander ha aclarado a Libre Mercado que de estos 500, al principio salieron a la venta 290 y posteriormente el resto. "Es verdad que las ventas han funcionado muy bien", aclaran. La clave, ajustar el precio a la demanda. Altamira ha llegado a vender viviendas por tan sólo 65.000 euros, consiguiendo así deshacerse de gran parte de su stock inmobiliario perteneciente a Seseña.
Actualmente, le quedan apenas 20 inmuebles, de los cuales ocho son locales comerciales de más de 100 metros cuadrados disponibles desde 47.000 euros y el resto viviendas de 3 y 4 dormitorios desde 115.000.
La clave, ajustar precios
Ese ajuste entre precio y demanda es lo que separa al comprador del vendedor. Según un reciente informe de pisos.com y el Instituto de Empresa, la brecha entre el precio de oferta y la demanda ronda los 47.000 euros de media en España.
En su informe anual, el portal inmobiliario señala que la brecha ha disminuido, pero sigue siendo importante. Estiman que el precio medio de una vivienda tipo de 90 metros cuadrados publicada en el portal era de 189.521 euros a finales de 2011, mientras que las familias estaban entonces dispuestas a pagar 142.500 euros por ese inmueble.
Ésta parece haber sido la estrategia de venta que ha llevado a cabo el Banco Santander, que le ha permitido deshacerse de un gran número de inmuebles. De hecho, esos 65.000 euros por los que han vendido un gran número de pisos en Seseña asciende a 112.000 euros sumando esa brecha que según el informe de pisos.com separa al comprador del vendedor.
El resto de los bancos no pueden ajustar tanto el precio
Ante esta rebaja en los precios del Santander, el resto de bancos se han puesto manos a la obra y ofertan también sus viviendas heredadas del Pocero a un buen precio, pero que nada tiene que ver con la oferta de Botín. El Banco Popular vende 53 viviendas en "El Quirón" de Seseña desde 163.000 euros a través de su inmobiliaria Aliseda.
El Banco CAM no se ha quedado atrás. A través de su firma de comercialización de sus inmuebles (Mediterranean) ofrece más de un centenar de viviendas de la urbanización "El Quiñón" en régimen de alquiler con opción a compra a partir de 370 euros al mes y hasta 2014. Más de 150 familias han accedido ya a su vivienda en Seseña a través de la CAM y podrán adquirir sus viviendas con descuentos del 100% de la cuota pagada de alquiler a un precio final que ronda los 160.000 euros.
Además, Mediterranean destaca como "Oportunidad Destacada" varios apartamentos y locales comerciales en Seseña a partir de 85.000 euros, lo que supone, en algunos casos, descuentos superiores al 40%.
El número total de viviendas vacías en España asciende a 3.091.596, según datos del Censo de Población y Viviendas 2001 que ha facilitado el Gobierno. La teoría económica dice que en mercados en los que hay un exceso de oferta de bienes, el precio de esos bienes ha de reducirse para que puedan ser absorbidos por la demanda existente.
La gran cantidad de pisos vendidos en los últimos meses, dada la situación económica actual, por el Banco Santander en Seseña no es más que un reflejo práctico de esta teoría. Si bien es cierto que el mercado inmobiliario está estancado, uno de las grandes causas de esa parálisis es la sobrevaloración en la que se encontraban los inmuebles como resultado de la burbuja y el intervencionismo de los ayuntamientos en cuestiones urbanísticas.
Las más de 600 viviendas vendidas en Seseña en los últimos 4 meses por parte de los bancos pone de manifiesto que el mercado inmobiliario no está seco sino que es el precio lo que separa al comprador del vendedor.