¿Cuánto han bajado ya los precios de los pisos?

Continuamos con nuestra serie de artículos descriptivos sobre la realidad verdadera, no la virtual, de los precios de los pisos en las distintas ciudades de España. Para ello, nos apoyamos en dos fuentes de información: los precios de comprar-venta efectiva y los de salida.

Expliquemos los distintos tipos de precios con el fin de entender las dispares cifras sobre evolución de los precios de la vivienda que pululan por los medios de comunicación y que no suelen estar lo convenientemente bien ilustrados con el detalle necesario.

Precios de tasación: tales que Tinsa, Atasa o los propios del Ministerio de Fomento (Secretaría de Vivienda).

• Se trata de precios a los que las tasadoras tasan los pisos en un momento determinado.
• Las tasadoras pertenecen en gran cantidad a bancos y cajas. Aquéllas que no son propiedad de los mismos dependen en su actividad económica de los segundos al ser sus clientes.
• Sirven para dar la impresión de que el valor de mercado de los activos que los mismos tienen (=la garantía de tus ahorros) es mayor del real; esto lleva a conclusiones falsas sobre la necesidad de recapitalización del sistema español al quedarse las previsiones muy por debajo de las reales de tasarse los precios de los bienes inmuebles al valor de mercado real.
• El Banco de España está permitiendo una política deliberada de inflar los valores de los pisos e inmuebles, en general, con el fin de crear una imagen falsa de menor debilidad de la real del sistema.
• Recogen precios de tasación en el mercado de primera y en el de segunda mano.
• En todas, los precios de los pisos habrían comenzado a bajar sólo desde finales de 2007.

Precios de salida: son los precios a los que los pisos salen al mercado, no a los que se venden. Son los precios que encontramos en los portales inmobiliarios (Pisos.com, Idealista, el Preciómetro, Fotocasa...)

• Se trata de los precios que los vendedores desean obtener por sus pisos cuando los sacan al mercado.
• No son los precios a los que los mismos se venden. El precio de venta efectiva está muy por debajo de los precios de salida al pujar a la baja los potenciales compradores de los mismos. El descuento típico que los compradores ofertan por el piso que se les ofrece está un 20% por debajo de las pretensiones del vendedor, que no quiere que se acabe vendiendo a ese precio.
• Pueden recoger precios de venta de vivienda tanto en el mercado de primera como de segunda mano, aunque ambos grupos pueden ser disgregados.
• Los mismos habrían bajado alrededor del 22%-27% desde mediados del año 2007 hasta ahora.

Precios de compra-venta efectiva: son los precios a los que realmente se venden los pisos en el mercado.

• La única estadística existente es la del índice Tecnocasa, que recoge el precio de transacciones en una serie de ciudades españolas representativas.
• Recoge tan sólo precios de venta en el mercado de segunda mano.
• Según el mismo, el precio de la vivienda ya comenzó a registrar bajadas desde el tercer trimestre de 2006.
• Este índice publica, alrededor de tres meses tras finalizar el semestre correspondiente, los precios observados en el semestre anterior: de esta forma la media de las transacciones observadas son las que tuvieron lugar alrededor del 30 de septiembre y del 31 de marzo del año correspondiente.
• En este caso, usaremos los últimos datos correspondientes al primer semestre de 2011.

Con el fin de completar nuestra información y adecuarla a lo que ha sucedido hasta hoy, nos apoyaremos en los precios de salida[i]. De esta forma, llegaremos a establecer las caídas de los precios de los pisos hasta el día de hoy (noviembre de 2011).

Lectura:

• La bajada en términos nominales en la grandes ciudades españolas ya ronda el 39,5%, y el 45,9% en términos reales (mercado de segunda mano, precio de compra-venta efectiva).
• En el conjunto del país, las bajadas han de ser aún mayores: los precios en zonas de segunda residencia bajan más que en los de primera, y en los pequeños núcleos urbanos que en los grandes.
• La bajada de los precios de los pisos se ha acelerado a lo largo de los primeros 10 meses de 2011 y su bajada se acentuará aún más durante los próximos años.

Ante esta realidad ilusionante, existen dos mercados de vivienda: el de primera mano y el de segunda mano.

El de primera mano está intervenido por los bancos/cajas, que no pueden dejar caer más los precios ante la falta de provisiones (capacidad para reconocer las pérdidas de sus bienes). Esto lleva a que ofrezcan grandes facilidades de financiación con el fin de quitare a los muertos de encima (sus propios los pisos). Al faltar totalmente la financiación en el mercado de segunda mano, nada más adquirir un piso en el de primera éste pierde directamente alrededor del 30% de su valor al día siguiente de ser comprado. Según los bancos vayan creando provisiones, la bajada de los precios de los pisos será más fuerte ya que aumentará la capacidad de los bancos y cajas de reconocer sus pérdidas.

El de segunda mano, que funciona de forma libre, con criterios de concesión de créditos más acordes al nuevo espíritu de prudencia de Basilea III que son, en definitiva, los criterios que permanecerán en los próximos años. En este mercado, la corrección a nivel nacional, desde los picos de mediados de 2006, debe rondar ya, para el conjunto del país, el 40-45% en términos nominales (46-51% reales).

El panorama:

• La tasa de desempleo no bajará del 20% hasta 2014.
• Una enorme oferta embalsada de 720.000 pisos de segunda mano a la venta[ii] y 1,2 millones de primera mano a la venta además de 1,3 millones de pisos en proceso de construcción[iii] dan como resultado unos 3,2 millones de pisos susceptibles de ser vendidos.
• Una pirámide de población invertida que mermará muy fuertemente la demanda de vivienda en los próximos años[iv].

Los próximos meses y años/ conclusiones:

• Comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio.
• A lo largo del ciclo de bajadas, desde máximos y en términos reales, los precios de los pisos bajará el 65-70% en grandes zonas residenciales como las detalladas arriba y el 80-85% en zonas de segunda residencia.
• Los precios de los alquileres continuarán bajando.
• La mejor forma de ahorrar y protegerse ante bajadas de los precios es no comprando y, por tanto, alquilar y, sobre todo, renegociar un alquiler ya existente.
• Pisos: hasta 2015-2016, ni tocar. Nos hallamos aún en la mitad del ciclo correctiva, esto va para largo.
• Si de locos es comprarse un piso, mucho más lo es hacerlo de primera mano: muchas de las promotoras/constructoras del país no son viables y me quedaré sin mi piso y sin mi dinero

Que cada uno saque sus conclusiones de la realidad que está ahí... Para quien la quiera ver.

Borja Mateo es autor del libro La verdad sobre el mercado inmobiliario español (Editorial Manuscritos), que va ya por su cuarta edición. El 25 de noviembre en Almería, el 28 de noviembre en Valencia y el 20 de diciembre en Bilbao presentará la realidad del mercado inmobiliario español. www.borjamateo.com